[속보] 재건축하기도 전에 "나라에 2조 내라" 폭탄, 무슨일…안철수 "재초환, 종부세 3배 넘어"

국민의힘 안철수 의원. 연합뉴스

강남 은마아파트 재건축 조합원들이 1인당 평균 4억6천만원이 넘는 재건축부담금 예정액을 통보받으면서 재건축초과이익환수제(재초환)를 둘러싼 논쟁이 다시 불거졌다. 조합 전체에 부과될 것으로 산정된 금액은 2조원을 웃돈다.

안철수 국민의힘 의원은 재건축으로 집을 새로 짓는 주민에게 실현되지도 않은 이익을 근거로 거액을 부과하는 것은 부당하다며 제도 폐지를 촉구했다.

강남구는 지난달 30일 은마아파트 재건축정비사업조합에 '재건축부담금 부과 기준 및 예정액 통지서'를 보냈다고 10일 밝혔다.

통지서에 기재된 조합 전체 부담금 예정액은 2조44억3천188만원이다. 산정 대상 조합원 4천326명을 기준으로 나누면 1인당 평균 4억6334만원에 해당한다.

다만 강남구는 통보한 금액이 최종 부담금이 아닌 추정치라는 점을 분명히 했다. 2035년 10월 준공을 가정해 산출한 예정액으로, 실제 사업 종료 시점까지 주택가격과 공사비, 사업 기간 등이 달라지면 최종 부담금도 변동될 수 있다는 설명이다.

예정액은 조합이 제출한 자료를 토대로 한국부동산원의 검증을 거쳐 산출됐다. 재건축부담금은 재건축 종료 시점의 주택가격에서 사업 개시 시점부터 정상적으로 상승한 집값과 공사비 등 개발비용을 제외한 초과이익을 기준으로 계산한다. 재건축 과정에서 발생한 이익 가운데 법률이 정한 기준을 넘어서는 부분을 환수하는 구조다.

최종 부담금은 재건축 사업이 끝난 뒤 확정된다. 따라서 현재 통보된 금액을 조합원 개인이 실제로 납부해야 할 액수로 단정할 수는 없다. 준공까지 남은 기간에 주택가격이 어떻게 움직이는지, 공사비와 사업비가 얼마나 달라지는지에 따라 산정 결과가 바뀔 수 있기 때문이다.

조합원별 장기보유 감경도 이번 예정액에는 반영되지 않았다. 현행법은 부과 종료 시점에 1가구 1주택 요건을 충족한 조합원에게 주택 보유 기간에 따라 부담금을 깎아주도록 하고 있다.

감경률은 6년 이상 보유하면 10%부터 적용된다. 10년 이상 보유한 경우 50%, 15년 이상은 60%이며 20년 이상 보유하면 최대 70%까지 감면받을 수 있다. 이에 따라 같은 재건축 단지에 속한 조합원이라도 보유 기간과 가구 요건 등에 따라 실제 부담액은 달라질 수 있다.

강남구는 조합원들이 예정액과 최종 부담금의 차이, 산정 절차, 장기보유 감경 요건 등을 정확히 이해할 수 있도록 안내하겠다고 밝혔다. 재건축 추진 과정에서 주민 부담과 사업에 미치는 영향도 점검할 방침이다.

이에 안철수 국민의힘 의원은 재초환 자체를 폐지해야 한다고 11일 주장했다.

안 의원은 이날 자신의 페이스북에 글을 올리고 "재초환 폭탄이 대한민국 전역에 투하됐다"며 "지난 8월 기준 전국 79곳 사업장에 통보된 환수액만 5조3천억 원이다. 작년 주택 종합부동산세 1조 7천억 원의 3배가 넘는다"고 주장했다.

안 의원은 "주택 공급을 외치면서도 공급의 주요한 한 축인 재건축은 온갖 규제로 어렵게 해놓고, 그럼에도 불구하고 새집을 만들려는 국민에게 한 번 더 세금 채찍을 휘두르는 모순적 행태"라고 했다.

이어 "이 대통령이 최근 공언한 대로 집값 폭락이 예상된다면, 재초환을 부과하고 존치할 필요가 있느냐"며 "재초환을 받은 만큼 정부가 향후 시세를 보장하거나, 집값이 폭락하면 다시 돌려줄 생각이 없다면 재초환은 폐지되어야 마땅하다"고 했다.

그는 "정당한 분담금을 내고 헌 집 고쳐 새집 마련하려는 국민에게, 팔아서 이익을 본 것도 아닌데 호가가 올랐다고 미리 수억 원을 징수하며 여기에 공적 의미를 부여하나"라며 "재건축으로 신축이 되면 그에 맞춰 재산세를 내면 되고, 팔 때 집값이 올랐다면 그때 차익에 따른 양도세를 내면 된다. 공공 임대와 기부채납으로 사회적 환원도 이미 한 후"라고 했다.

재초환은 노무현 정부 시절인 2006년 도입됐다. 재건축 사업으로 발생하는 초과이익을 환수해 주택시장 안정과 지역 간 형평성을 도모한다는 취지였다. 재건축 사업 개시 시점과 종료 시점의 주택가격 차이를 토대로 정상적인 집값 상승분과 개발비용 등을 제외한 초과이익을 산정해 조합원에게 부담금을 부과하는 방식이다.

재건축으로 발생한 조합원 1인당 초과이익이 8천만원을 넘으면 부담금 부과 대상이 되며, 초과이익 규모에 따라 최대 50%까지 환수할 수 있다. 사업 종료 시점의 주택가격과 사업 개시 시점의 가격, 정상적인 상승분 등을 어떻게 산정하느냐에 따라 부담금 규모가 달라진다.