[수요일아침] 조정대상지역 해제 이어, 위축지역 지정해야…

송원배 대구경북부동산분석학회 이사

송원배 대구경북부동산분석학회 이사

수성구를 제외한 대구 전역이 조정대상지역에서 해제되었으며, 수성구는 투기과열지구에서 해제되었다. 그러나 업계 관계자들은 시장에서의 효과는 제한적일 것으로 전망하고 있다. 이미 많은 입주 물량과 대기 중인 신규 물량, 분양가 상승, 금리 상승 등의 압박들을 모두 해소하기에 한계가 있다는 지적이다.

대구 부동산시장의 실질적인 안정화를 위해서는 수성구를 포함한 대구시 전역 조정대상지역 해제에 이어 빠른 시일 내 '위축지역 지정'이 필요해 보인다.

국토교통부는 6월 말 주거정책심의위원회를 열고 전국의 조정대상지역 112곳 가운데 11개의 시·군·구를 조정대상지역에서 해제했다. 대구 7곳, 경산 1곳을 합쳐 대구·경북 8곳이 해제되었으며 101곳이 미해제지역으로 남았다.

대구로서는 환영할 일이지만, 한편으로 얼마나 지역 부동산 경기가 어려웠으면 이렇게 대폭 해제해 줬을까 싶다. 대구의 부동산 지표를 한 번 살펴보면 그 이유가 보인다. 대구는 아파트 매매 거래량이 2020년 월평균 4천283건이던 것이 2022년 월 982건으로 내려앉았다.

거래절벽의 가장 큰 내적 원인은 입주 물량 부담이다. 대구의 입주는 올해 2만여 가구, 내년에는 3만5천여 가구로 입주 물량 압박이 심각하다. 최근 4년 동안 11만 가구가 공급되는 가운데 실수요 외에 영끌족, 다주택 투자자들의 물량이 쏟아지면서 전세 매매가격 하락을 견인하고 있다.

외적 요인은 조정대상지역의 규제 정책이다. 2주택 이상 보유자의 추가 대출 금지, 1주택자 처분 조건부 서약 및 실입주 확약서 제출, 양도소득세 종부세 취득세의 중과세 적용 등 각종 규제들이 입주 물량 부담과 결합되면서 대구 아파트 거래절벽과 가격 하락을 불러왔다.

신규 분양시장에서는 미분양이 증가하고 있다. 신규 공급 물량이 지난해 상반기(1만3천600가구) 대비, 올 상반기(4천500가구)는 대폭 감소하였으나 미분양 가구수는 지난해 3월 153가구에서 올 5월 말 6천816가구로 증가했다. 미분양이 쌓이면서 분양권에 붙었던 프리미엄 거품이 빠지고, 수요자는 매수 타이밍의 여유가 생겼다.

여기에, 7월부터 조정대상지역 해제를 기다린 건설사들의 신규 공급 물량이 봇물 터지듯 나올 전망이다. 건축자재비 상승으로 인한 분양가 상향도 불가피하겠지만, 대구 부동산 경기를 고려하지 않는 분양가격과 공급 물량은 결국 미분양을 더 쌓이게 할 것이고 분양시장은 더 깊은 침제에 빠질 수 있다. 이대로라면, 과거 2009년처럼 미분양이 2만 가구가 넘는 악몽이 재연되지 않을까 하는 우려도 제기되고 있다.

대구의 실거래가 지수는 수도권 포함 6대 광역시 중 가장 많이 하락하였으며, 한국은행의 기준금리는 5차례 인상되어 대출금리가 4~7%까지 올라가고 있다. 현재 부담하는 금리도 높지만, 앞으로 얼마나 더 오를지 모를 불확실성이 더 두렵다.

대구의 부동산 침체를 극복하기 위해서는 당분간 신규 공급이 중단되어야 할 것이다. 하지만 수년 동안 공들인 사업을 포기하거나 오래도록 연기할 수도 없다. 침체기에 접어든 규제지역이 이제야 해제되었을 뿐이다.

수성구의 조정대상지역도 시간문제이지 머지않아 해제될 것으로 보인다. 그러나 분양된 물량은 시간이 지나면 준공되고, 입주 때에는 기존 주택을 처분하든가 새 아파트에 입주하든가 결정해야 하는 문제가 발생한다.

대구경북연구원은 대구 지역 연간 적정 입주 물량을 1만2천500가구로 추정한다. 그러나 금년부터 3년 동안 초과 공급 물량으로 주택이 남아돌게 된다. 농산물은 초과 재배로 가격이 하락하면 정부가 적정가격에 사들여 비축하고, 안정화된 이후 서서히 공급 물량을 늘려가며 가격 안정을 지원한다.

그렇다면 부동산 초과 물량은 해결 방법이 없을까? 대구 부동산시장의 안정화를 위해서는 외부 투자자에게 시장을 개방하는 것도 필요해 보인다.

우선 위축지역으로 지정되면 신규 분양시장에서 1순위 거주 지역 제한이 없어지고 1순위 청약 자격을 전국 단위로 확대할 수 있다. 또한 위축지역으로 지정되면 광역시 전매제한 3년도 해제된다. 외부 수요를 끌어와 미분양을 줄여 나가고, 여력이 없는 수요자들은 조기에 이탈할 수 있는 기회를 제공할 수 있다.

더불어 대구는 전 정부에서 폐기한 아파트 임대사업자 등록 제도를 부활시켜야 한다. 공급과잉으로 인한 문제점을 민간에서 비축한다는 개념으로 임대사업자 제도를 허용하는 것이 초과 공급된 대구 주택시장을 안정화시키는 방안이 될 것이다.

부동산의 급격한 하락을 방지하는 길, 이제 위축지역 지정이 필요한 때이다.