정성훈 대구가톨릭대 부동산학과 교수·한국지역경영원 원장
수도권은 여전히 과열의 불씨가 남아 있지만, 지방 부동산 시장은 깊은 침체 속에 빠져 있다. 분양 현장은 썰렁하고, 준공을 마친 아파트 단지조차 텅 빈 채로 남아 있다. 미분양 누적에 따른 자금난으로 건설사들이 휘청이고, 지방 중소도시는 활력을 잃은 지 오래다. 정부의 부동산 대책이 수도권의 과열을 잡는 데 초점을 맞추다 보니, 지방은 정책의 사각지대에 놓여 있다.
LH가 미분양 주택을 매입해 시장을 떠받치는 응급처방식 조치가 시행되고 있지만, 이는 통계상 미분양 수치를 줄이는 데 그칠 뿐 근본 대책이 되지 못한다. 사람이 떠나는 도시에 집만 사준다고 시장이 살아나지 않는다.
주택은 사람이 살아야 비로소 가치가 있다. '사는 집'이 아니라 '사는 도시'가 있어야 시장이 유지된다. 사람이 머무는 구조, 다시 말해 살고 싶고, 일하고 싶고, 아이를 키우고 싶은 도시를 만들어내지 못한다면, 지방 부동산 시장은 계속 쇠락할 수밖에 없다.
이제는 부동산 정책의 중심을 집이 아니라 사람으로 옮겨야 한다. 근본적인 해법은 사람이 모이는 구조를 다시 세우는 일이다. 이를 위해서는 단순한 주택 공급 확대나 금융 지원을 넘어, 도시 구조와 산업, 교육, 행정 기능의 전면적 재편이 필요하다.
무엇보다 시급한 것은 공공기관의 실질적 지방 이전 확대다. 과거 혁신도시 정책으로 여러 중앙 공공기관이 지방으로 이전했지만, 산하기관과 자회사, 협력업체는 여전히 수도권에 머물러 있다. 핵심 기능이 서울에 남아 있는 한, 지방 이전은 보여주기식에 머물 뿐이다. 행정과 산업의 중심축이 분산되어야 지방이 스스로 설 수 있다.
또 하나 주목해야 할 방향은 지방 대학을 중심으로 한 새로운 도시 혁신 모델이다. 인공지능(AI)과 디지털 기술을 기반으로 대학을 지역 혁신 거점으로 전환해야 한다. 많은 지방 대학이 학령인구 감소로 어려움을 겪고 있지만, 이 부지를 기업 연구소나 창업지원센터, 스타트업 허브로 복합 활용한다면, 지역 산업의 새로운 불씨를 키울 수 있다.
결국 지금 필요한 것은 혁신·기업도시의 명맥을 잇는 새로운 도시 모델이다. 과거의 혁신도시가 공공기관 이전에 머물렀다면, 앞으로의 도시는 대학·기업·지자체가 연결되는 지식기반 복합도시로 발전해야 한다. 대학 부지를 용도변경하여 교육·연구·창업·주거가 어우러진 복합 클러스터를 조성하고, 기업 유치를 위한 세제 혜택과 규제 완화, 연구개발(R＆D) 지원 같은 실질적 인센티브를 마련해야 한다.
이러한 구조 속에서 주거와 일자리가 통합된 생태계가 만들어져야 한다. 직주근접형(職住近接型) 도시 설계, 청년층이 머물 수 있는 문화·보육 인프라 확충, 생활권 중심의 도시계획이 함께 작동할 때 비로소 '머물고 싶은 도시'가 가능해진다.
지방의 미분양 문제는 단순히 공급과잉의 문제가 아니다. 수도권으로만 집중되는 인구와 산업의 흐름을 돌리지 않으면, 지방의 주택은 팔리지 않고 도시의 빈집은 늘어날 것이다.
부동산 정책의 패러다임을 전환해야 한다. 건물과 통계에 집중하기보다 도시의 삶과 구조에 주목해야 한다. 지방 도시는 수도권의 보조 축이 아니라, 산업과 문화, 교육이 어우러진 독립적 성장축으로 자리 잡아야 한다.
결국 해법은 건물 속이 아니라 사람 속에 있다. 사람이 살고 싶어 하는 도시, 머물고 싶은 지역을 만드는 일, 그것이 지방 부동산의 근본적인 해법이다. 집이 아닌 사람을 중심에 둔 구조 개혁이 이루어질 때, 지방의 부동산 시장은 다시 숨을 쉴 수 있을 것이다.
