'폐지냐 수정이냐' 갈림길 선 임대차 2법…전세가 이중가격 등 부작용

국토부 제도개선 방안 연구용역 결과
억눌렸던 전세가격 한번에 1억씩 올라

대구 시내의 한 공인중개사무소에 붙은 매매 및 전세가 안내문. 매일신문DB

5년 전 도입된 '임대차 2법'을 두고 완전 폐지까지 검토해야 한다는 국책연구기관의 연구용역 결과가 나왔다. 임대차 2법에 대한 부작용이 만만치 않다는 지적이 나오자 정부는 합리적인 대안을 찾겠다고 밝혔다.

◆신규-갱신계약 전세가 '이중가격'

국토교통부가 최근 공개한 '주택임대차 제도개선 방안 연구'에 따르면 2020년 7월 계약갱신요구권, 전월세상한제 등 이른바 임대차 2법이 도입되면서 임차인은 임차한 주택에서 최소 4년간 거주할 수 있는 여건이 조성됐다. 임대차 2법으로 기존 2년이었던 계약 기간이 2+2년으로 늘었고 임대료도 직전 임대료의 5%를 초과해 올릴 수 없게 됐다. 하지만 임대차 2법이 오히려 전월세 가격 인상을 부추기고 관련된 분쟁이 끊이지 않는다는 지적이 많았다.

이번 연구용역을 공동수행한 국토연구원과 한국민사법학회가 2012년 1월부터 2023년 12월까지 서울 아파트 전월세 거래 150만3천98건을 분석한 결과 임대차 2법 도입 후 신규계약과 갱신계약 간 ㎡당 전세 실거래가의 뚜렷한 차이를 확인할 수 있었다. 임대차 2법이 불러온 대표적인 부작용으로 꼽히는 이른바 이중가격 문제다.

보고서에 따르면 제도 도입 후 1년 뒤인 2021년 서울의 ㎡당 평균 전세가격은 신규계약이 765만원, 갱신계약이 662만원이었다. 신규계약과 갱신계약의 차이가 ㎡당 103만원까지 벌어진다는 의미이다. 국민평형대라고 불리는 84㎡로 환산하면 8천652만원 상당이다. 다만 부동산 가격이 본격적으로 하락하기 시작한 2022년부터는 그 차이가 ㎡당 51만원으로 대폭 줄었다. 2023년에는 갱신계약이 10만원 더 높아지는 모습도 보였다.

갱신요구권 만료 이후 그동안 억눌려왔던 보증금이 한 번에 인상되는 행태도 반복됐다. 연구진이 지난해 8월 기준 서울 아파트 전세 거래 가운데 계약갱신요구권을 사용한 1천672건을 분석한 결과 4년 만기 후 전세보증금이 인상된 사례는 970건(58%)에 달했고 인상된 금액의 평균치는 약 1억700만원(21.58%)이었다.

◆폐지 포함 4가지 대안 제시

보고서는 ▷도입 전으로 복귀 ▷지역지정 또는 지자체 위임 ▷임대인-임차인 자율 ▷상한요율 상향 등 4가지 대안을 제시했다. 제도 도입 전으로 복귀하는 방안은 이중가격 문제를 해소하고 계약갱신에 따른 갈등을 감소시키는 장점이 있다. 정책 변화로 인한 국민 피로도 증가는 단점으로 꼽힌다.

토지거래허가구역과 유사한 임대차특별지역(가칭) 지정도 대안으로 꼽힌다. 프랑스처럼 지역 상황에 맞게 지자체가 자율적으로 운영하는 것도 방법이다. 다만 지자체별 행정비용이 발생하고 정책의 복잡성이 증가하는 것은 단점이다.

임대인과 임차인이 자율적으로 기존 제도를 적용하는 방안도 제시됐다. 원칙적으로 폐지는 아니므로 정책 변화로 인한 혼란을 줄일 수 있고 임차인의 거주기간에 관한 선택권을 다양하게 유지할 수 있다. 하지만 이중가격 문제가 해결되지 않고 공급이 부족할 경우 임대인의 협상력이 과도하게 커진다는 단점이 있다.

상한요율을 현행 5%에서 10% 등으로 조정하는 방법도 언급됐다. 상한요율 상향으로 이중가격 문제는 일정 부분 해소할 수 있으나 상한요율에 대한 사회적 합의를 도출하기가 어렵다는 단점이 존재한다.

이에 대해 국토부는 제도 도입 초기에 임대차 2법이 시장에 미치는 영향과 해외 사례 등을 분석한 연구진의 연구 결과일 뿐이라고 선을 그었다. 보고서에서 제시된 개선 방안들은 검토할 수 있는 여러 가지 대안을 예시적으로 제시한 것으로 정부의 공식 입장이 아니라는 설명이다.

국토부는 "연구 결과를 참고해 국회 등과 함께 충분한 공론화 과정을 거칠 계획"이라며 "각계각층의 다양한 의견을 수렴해 시장 혼선을 최소화할 수 있는 합리적인 개선안을 마련하겠다"고 밝혔다.