전세사기·깡통전세 막는다… 세입자, 집주인 체납내역 요구 가능

법무부·국토부, 임대차보호법 개정안 입법예고

최근 집값이 급락하며 실거래가보다 공시가격이 높은 '역전현상'이 속출하고 있는 가운데 20일 서울 남산에서 바라본 시내 아파트 단지의 모습. 연합뉴스

정부가 이른바 '깡통 전세'나 전세 사기로 인한 세입자 피해가 확산하자 임대차 제도 개선책을 내놨다.

세입자는 집주인에게 선순위 보증금과 체납 정보를 요구할 수 있게 되고, 우선 변제를 받을 수 있는 소액임차인의 범위도 권역별 일괄 1천500만원 상향된다.

법무부와 국토교통부는 이러한 내용을 골자로 하는 주택임대차보호법 일부개정법률안 및 시행령 일부 개정령안을 21일 입법 예고했다.

정부는 세입자가 되려는 사람이 선순위보증금 등 임대차 정보를 집주인에게 요청할 수 있는 '정보 확인권'을 개정안에 신설했다.

현행법으로도 세입자가 되려는 사람은 집주인의 동의를 받아 임대차 정보를 요청할 수 있지만 집주인이 거부하면 정보를 얻을 수 없는 한계가 있다.

이러한 정보를 모른 채 선순위 임차인이 거주 중인 원룸이나 상가주택에서 뒷순위로 계약을 체결하는 세입자는 경매 시 보증금을 받지 못해 피해를 보는 경우가 많았다.

이에 정부는 법 개정을 통해 세입자가 되려는 사람은 집주인에게 선순위보증금 등 정보제공에 관한 동의를 요구할 수 있음을 분명히 하고, 집주인은 이에 의무적으로 동의하도록 했다.

집주인이 체납한 세금이 있어 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 문제를 막기 위해 계약 체결 전 납세증명서 제시를 요구할 수 있는 권한도 신설했다.

집주인이 납세증명서를 제시할 수 없거나 제시하려 하지 않는 경우에는 세입자가 직접 과세 관청에 체납 사실을 확인할 수 있게 동의함으로써 제시 의무를 대신할 수 있는 규정도 만들었다.

우선 변제를 받을 수 있는 소액임차인의 범위도 권역별로 일괄 1천500만원 상향했다.

이에 서울은 보증금 1억6천500만원 이하, 세종·용인 및 과밀억제권역은 보증금 1억4천500만원 이하, 광역시는 보증금 8천500만원 이하, 이외 지역은 7천500만원 이하인 세입자들이 우선 변제 대상이 된다.

보증금 중 우선변제를 받을 수 있는 금액 역시 일괄적으로 500만원 상향 조정됐다. 이는 개정안 공포 이후 체결된 신규 계약부터 적용된다.

아울러 정부는 주택임대차 표준 계약서를 개정해 '계약 체결 후∼입주 전' 집주인의 담보권 설정 금지 특약을 신설, 세입자가 전입신고를 하기로 한 다음 날까지 집주인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다는 조항을 추가했다.

이를 어길 경우 세입자에게 계약 해지권과 손해배상청구권이 인정된다는 점을 명시한 특약 사항도 추가했다.

임대차 계약서에 관리비 항목도 신설해 집주인이 계약 기간에 임의로 관리비를 산정하거나 증액할 수 없도록 했다.

정부는 내년 1월 2일까지 각계의 의견을 수렴해 최종 개정안을 확정한 후, 법제처 심사 및 차관·국무회의를 거쳐 내년 초 법률안을 국회에 제출할 방침이다.