재개발·재건축 보상 "알박기 2~3배 드물어"

동인동 재개발 이주민 토지보상은 어떻게 처리?
"소송까지 버틴다고 많이 받는 건 아냐"…시행사도 협의매수 선호

대구 중구 동인3-1지구 주택재개발정비사업 강제철거 현장. 전국철거민연합회 제공

최근 대구 중구 동인동 재개발 지역에서 강제 철거 문제가 불거지면서 보상금 산정 절차 등에 대한 관심이 높아지고 있다.

대구시에 따르면 현재 지역에서 진행되고 있는 재개발·재건축 등 주택정비사업은 모두 147개다. 이 가운데 88개가 공사에 들어갔고 나머지는 공사 전 단계에 있다.

문제는 착공 전 대부분의 사업이 보상과 이주 문제로 몸살을 앓고 있다는 점이다.

일반적으로 속칭 '알박기'를 막기 위한 제도는 매도청구소송과 수용재결 절차가 꼽힌다. 주택정비사업 주체는 막판까지 협의가 이뤄지지 않은 지주 등을 상대로 사업 유형에 따라 매도청구소송(재건축 사업)을 제기하거나, 수용재결(재개발 사업)을 진행한다. 재개발 사업은 그 자체로 공익성이 인정돼 토지수용권을 보장하고 있으며 토지수용위원회를 거쳐 소유권을 이전받는다.

특히 수용재결 절차는 상대적으로 분쟁이 심한 편이다. 두가지 사업 모두 감정평가를 거쳐 보상가가 결정되는데, 수용재결은 공시지가를 기반으로 하고 매도청구는 개발이익의 일부도 보상가에 반영하기 때문이다. 다만 재개발 사업은 영업보상과 이주비가 지급되는 반면 재건축은 그렇지 않다.

대구 한 주택정비조합의 소송 업무를 전담하는 변호사는 "소송이나 수용 절차를 거친다고 반드시 보상가가 올라가는 건 아니다. 보통 소송 직전에 파는 사람이 가장 많이 받는 경향이 있다"며 "매도청구 소송은 제시 금액의 3배 이상 부르는 등 협의 자체가 불가능한 이들을 상대로 제기한다"고 설명했다.

사업 시행사 측도 소송보다는 협의 매수를 더욱 선호한다. 월 이자로 수억원을 쓰는 사업주체 입장에선 소송이나 수용은 시간과 돈이 많이 드는 절차이기 때문이다. 다만 특정 부지를 감정평가액의 2~3배가 넘는 금액으로 사는 경우는 극히 드물다고 업계 관계자들은 입을 모은다.

특히 민간 시행업자라면 늘어나는 금융비용을 고려해 주변 시세를 크게 웃도는 가격에도 특정 토지를 매입하기도 하지만, 총회 의결과 조합원들의 반발을 고려해야하는 재개발·재건축조합이 터무니 없는 가격으로 특정 토지를 매수하기란 쉽지가 않다.

또 다른 주택정비사업 관계자는 "이른바 '땅작업'(개발사업용 토지매입)을 하다보면 양쪽 입장을 반영해서 합의하는 게 사실상 불가능할 때가 많다. 더욱이 물리력을 행사할 경우 속절없이 시간만 보낼 때도 적잖다"고 했다.