양도세 12억 비과세·종부세 각자 12억 공제, 결혼 뒤 10년간 유지 처분 순서·2년 거주 요건·혼인신고일 기산이 절세 가른다
집 한 채씩 가진 남녀가 결혼하면 세법상 하루아침에 2주택 세대가 된다. 양도세 비과세가 사라지고 종부세 공제도 줄어드는 이른바 '결혼 페널티'다. 정부는 2024년 11월부터 이 부부를 10년 동안 1주택자로 보기로 했다. 종전 5년에서 두 배로 늘어난 기간이다. 어느 집을 먼저 팔고 어느 집에 살 것인지에 따라 세금 차이가 크게 벌어진다.
◆ 5년이 10년으로
기획재정부는 2024년 세법개정안에서 혼인 1세대 1주택 특례 간주 기간을 10년으로 늘렸다. 소득세법 시행령과 종합부동산세법 시행령이 함께 바뀌어 양도세와 종부세 모두 같은 기간을 적용한다. 개정 시행령은 2024년 11월 12일 이후 집을 파는 분부터 적용된다.
대상이 되는 부부는 적지 않다. 국가데이터처가 지난해 12월 발표한 2024년 신혼부부통계를 보면 집을 가진 초혼 신혼부부는 42.7%로 역대 가장 높았다. 전년보다 1.9%포인트 올랐다. 집 가진 사람끼리 결혼하는 경우가 그만큼 늘었다는 뜻이다.
◆ 먼저 팔 집은 차익 적은 집
혼인 뒤 10년 안에 먼저 파는 집은 실거래가 12억원까지 양도세를 내지 않는다. 12억원을 넘는 부분도 보유와 거주 기간에 따라 장기보유특별공제를 최대 80%까지 받는다. 일반 다주택자가 열 해를 보유해도 공제는 20%에 그치니, 특례를 받느냐 못 받느냐가 공제율을 60%포인트 가른다.
여기서 순서가 중요하다. 먼저 파는 집은 어차피 비과세 한도 안에서 세금이 없다. 따라서 양도차익이 작은 집을 먼저 처분하고, 차익이 큰 집을 남겨 거주하면서 공제율을 키우는 편이 유리하다. 국세청은 남편의 A아파트와 아내의 B아파트 가운데 차익이 적은 B를 먼저 팔아 비과세를 받고, 이후 A에 실거주해 공제 80%를 확보한 사례를 안내하고 있다.
남은 집도 요건을 채우면 다시 비과세로 팔 수 있다. 국세청은 질의회신에서 두 채 연속 비과세가 가능하다고 밝혔다. 2022년 보유기간 재기산 규정이 폐지돼 남은 집의 보유기간은 처음 취득한 날부터 센다. 한 채를 팔고 다시 두 해를 기다릴 필요가 없다.
다만 먼저 파는 집도 기본 요건은 그대로다. 두 해 이상 보유해야 하고, 취득 당시 조정대상지역이었다면 두 해 이상 실제로 살았어야 한다. 이 요건을 못 채우면 10년 특례 대상이라도 비과세가 거부된다.
◆ 종부세는 각자 계산한다
종부세는 더 단순하다. 혼인 뒤 10년 동안 부부를 각각 별도 세대로 보고 기본공제를 1인당 12억원씩 적용한다. 부부 합산으로 공시가격 24억원까지 종부세가 없다. 일반 2주택 세대라면 공제 한도가 18억원에 그친다.
고령자·장기보유 세액공제도 살아 있다. 1주택자에게만 주는 이 공제를 혼인 특례 기간에는 부부가 각자 최대 80%까지 받는다. 다주택자라면 아예 받을 수 없는 혜택이다. 각자 시가 10억원 안팎 아파트를 가진 부부가 혼인신고 뒤 10년 동안 종부세 없이 보유하다 9년 차에 한 채를 비과세로 판 사례가 국세청 안내에 실려 있다.
◆ 갈아타기와 겹쳐도 된다
10년은 집을 바꾸기에 넉넉한 시간이다. 각자 한 채씩 가진 부부가 새 보금자리를 사면 일시적으로 세 채가 된다. 국세청 집행기준은 이 경우에도 새 집을 산 뒤 3년 안에 종전 집을 팔면 비과세를 인정한다. 혼인 특례와 일시적 2주택 특례가 겹쳐 적용된다.
아내 집이 재개발 입주권으로 바뀌고 상속주택까지 생긴 경우에도 국세청은 혼인 10년 안에 남편 집을 먼저 팔면 비과세라고 해석했다. 실거주 요건이 부담이라면 상생임대주택 특례도 있다. 임대료를 5% 이내로 올리는 계약을 맺으면 두 해 거주 요건을 면제받는데, 이 특례는 2026년 말 일몰된다.
◆ 사실혼은 안 되고, 하루라도 넘기면 끝
기간은 법률상 혼인신고일부터 센다. 사실혼은 특례 대상이 아니다. 결혼 전 한쪽이 이미 두 채 이상을 가진 다주택자였다면 특례를 전혀 적용받지 못한다.
대한세무사회는 혼인신고일로부터 10년이 하루라도 지나 팔면 일반 2주택자로 돌아가 중과세율 검토 대상이 된다고 경고한다. 종부세 기본공제도 인별 9억원으로 줄어든다. 10년 유예가 핵심지 매물 잠김을 키우고 무주택 청년의 진입 장벽을 높인다는 시민단체와 시장 전문가의 비판도 있다.
