조정지역 매입임대 아파트 중과 배제에 일몰, 10월 1일 시행 서울 자동말소 아파트만 4만 가구…"갱신권 세입자 있으면 못 판다" 반발
의무임대 기간을 채우고 등록이 자동으로 말소된 조정대상지역 아파트는 앞으로 2027년 말까지 팔아야 등록임대 아파트 양도세 중과 배제 혜택을 온전히 유지한다. 정부는 지난달 29일 국무회의에서 이런 내용의 소득세법 시행령 개정안을 의결했고, 개정령은 이달 1일 공포와 함께 시행됐다. 그동안 기한 없이 적용되던 혜택에 처음으로 시한이 붙은 것이다.
◆ '평생'이던 혜택에 시한이 붙었다
대상은 조정대상지역 안에 있는 민간 매입임대 아파트다. 2020년 8월 7·10 대책으로 폐지된 4년 단기와 8년 장기 유형이 모두 해당한다. 당시 정부는 폐지 유형의 의무기간이 끝나면 등록을 자동 말소하되, 말소 뒤 팔 때는 다주택 중과를 적용하지 않기로 했다. 임대사업자들은 이를 사실상 영구 혜택으로 받아들였다.
개정 시행령 제167조의3 제11항은 이 중과 배제를 2027년 말 양도분까지만 인정한다. 기준은 계약일이 아니라 잔금을 치른 날이나 등기를 접수한 날이다. 2027년 안에 계약을 해도 잔금이 2028년으로 넘어가면 혜택을 받지 못한다. 법인이 보유한 조정지역 매입임대 아파트의 법인세 추가 과세 배제도 같은 날 끝난다.
◆ 1년 더 받는 집, 아예 해당 없는 집
예외는 두 가지다. 2027년 1월 1일 기준으로 의무임대가 아직 끝나지 않은 아파트는 말소일부터 1년 안에 팔면 된다. 2019년 3월 등록해 2027년 3월 말소되는 아파트라면 2028년 3월까지가 시한이다. 재건축·재개발이 진행 중인 아파트는 준공 뒤 이전고시일부터 1년이 되는 날까지 특례가 이어진다.
조정대상지역 밖 아파트와 빌라·다세대·오피스텔 등 비아파트는 이번 개정과 무관하다. 종전처럼 기한 제한 없이 중과 배제를 유지한다. 결국 강남3구와 용산 등 현행 조정대상지역에 아파트를 등록해 둔 임대사업자가 직접 영향권에 든다.
◆ 2029년에 팔면 세금 3.5배
정부가 지난 8월 세제개편안에 담은 시뮬레이션이 셈법의 출발점이다. 양도차익 5억원인 아파트를 2027년에 팔면 양도세는 9000만원이지만, 2029년에 팔면 3억2000만원으로 뛴다. 3주택자가 양도차익 10억원짜리 아파트를 2029년에 넘기면 2027년보다 세금이 약 5억원 늘어난다.
중간에 완충 구간을 둔다. 세제개편안은 2028년 양도분에 다주택 중과세율의 절반만 매기고 장기보유특별공제 우대율을 50%에서 30%로 낮추도록 했다. 2029년부터는 2주택자에 20%포인트, 3주택 이상에 30%포인트 중과세율이 그대로 붙고 장기보유특별공제는 아예 사라진다. 이 완충 규정은 조세특례제한법 개정 사항이라 국회 처리를 거쳐야 한다.
◆ 서울에서만 4만 가구
올해 2월 기준 국토교통부 임대등록 시스템 자료를 보면, 서울에서 의무임대 종료로 자동 말소되는 아파트는 올해만 2만2822가구다. 2027년과 2028년 물량을 더하면 4만1400가구를 넘는다. 서울 전체 등록 아파트의 95%에 이르는 규모가 세 해에 몰려 있다.
쏠림은 2020년 7·10 대책 때 이미 예고됐다. 국토교통부가 2020년 국정감사 때 국회에 낸 자료를 보면 그해 연말까지 자동 말소 대상은 전국 46만7885가구였고, 열에 여섯 가까이가 수도권이었다. 서울에서는 송파구와 강남구에 각각 1만 가구 넘게 몰려 있었다. 지금 조정대상지역으로 묶인 곳과 겹친다.
◆ "팔고 싶어도 못 판다"
대한주택임대인협회는 정부가 등록을 권장하며 약속한 영구 중과 배제를 뒤집은 것은 신뢰보호 원칙 위반이라고 반발한다. 8년 의무임대와 임대료 5% 상한을 지킨 사람에게 매도 시한을 강제한다는 것이다. 매물을 끌어내기보다 증여로 퇴로를 찾게 만든다는 주장도 편다.
현실적인 장벽도 짚는다. 세입자가 주택임대차보호법상 계약갱신요구권을 쓰면 임대인은 실거주 외 사유로 거절할 수 없어 시한 안에 매각이 막힌다는 것이다. 토지거래허가구역 규제에 걸린 단지, 신탁방식 재건축으로 조합원 지위 양도가 금지된 단지의 소유자가 기한을 맞출 수 없다는 의견은 국민참여입법센터에도 올라왔다. 재건축 예외가 이전고시일 기준인 것은 이런 의견을 일부 반영한 결과다.
◆ 거주주택 비과세는 5년 그대로
임대사업자가 함께 보유한 거주주택의 1세대 1주택 비과세 특례는 말소일부터 5년간 유지된다. 정부는 당초 이 기간을 줄이려던 안을 철회했다. 반면 조정대상지역에서 새로 집을 사 일시적 2주택이 된 경우 종전 주택 처분 기한은 3년에서 2년으로 줄었고, 상생임대주택의 2년 거주요건 면제는 올해 말 종료된다.
