양도세는 중과 배제만…1세대 1주택 판정엔 빌라도 포함 종부세 공제 12억→9억 축소, 취득세는 최초 분양자만 혜택
전용 60㎡ 이하 신축 빌라나 오피스텔을 사면 주택 수에 넣지 않는다. 정부가 2024년 1·10 대책에서 내놓고 8·8 대책에서 기한을 2027년 말까지 늘린 소형 신축주택 특례다. 그런데 이 말을 '아파트 한 채에 빌라 한 채를 보태도 1주택자'로 읽으면 세금이 거꾸로 불어난다. 양도세와 종부세, 취득세가 저마다 다른 잣대로 주택 수를 세기 때문이다.
◆같은 '주택 수 제외', 세목마다 뜻이 다르다
특례 대상은 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하 가격으로 2027년 12월까지 사들이는 전용 60㎡ 이하 비아파트다. 아파트는 처음부터 빠진다. 가격은 취득세에서는 취득가, 양도세와 종부세에서는 공시가격을 본다.
문제는 '제외'의 범위다. 소득세법 시행령은 소형 신축주택을 다주택 중과세율을 판단할 때만 주택 수에서 뺀다. 1세대 1주택 비과세를 따질 때는 그대로 한 채로 센다. 한 부동산 칼럼니스트는 "많은 투자자들이 '주택수 제외'라는 표현을 하나의 규칙으로 이해하지만 실제 세법 구조는 취득세에서는 제외되고 양도세에서는 포함되며 종부세에서는 또 다른 기준이 적용되는 구조다"라고 말했다.
◆함정 하나, 양도세 비과세가 통째로 사라진다
아파트 한 채를 가진 사람이 신축 빌라를 분양받으면 그 순간 1세대 2주택자가 된다. 나중에 아파트를 팔 때 양도가액 12억원까지 세금을 물리지 않던 비과세는 적용되지 않는다. 국세청이 2024년 5월 펴낸 양도소득세 질의회신집도 1세대 1주택 비과세 판정 때 소형 신축주택을 주택 수에 포함한다고 못 박았다.
빌라 덕에 얻는 것은 중과세율을 피하는 것뿐이다. 비과세를 잃고 기본세율로 세금을 내게 되니, 오래 보유한 고가 아파트일수록 추징액이 커진다. 국세청 사례에는 시가 15억원 아파트 보유자가 임대 목적으로 3억원 빌라를 분양받았다가 아파트를 팔면서 수억원의 양도세를 물게 된 경우가 있다.
지방 준공 후 미분양 아파트와 비교하면 차이가 더 두드러진다. 조세특례제한법 시행령은 1주택자가 지방 미분양을 사도 기존 주택의 비과세를 유지해 준다. 신축 빌라에는 그런 장치가 없다. 기획재정부 세제실은 비과세까지 열어 주면 다주택 투기 수요를 자극할 우려가 있어 제외했다는 입장이다.
◆함정 둘, 종부세 공제 3억원과 세액공제 80%
종부세도 마찬가지다. 소형 신축주택은 세율을 정하는 주택 수에서만 빠지고, 공시가격은 기존 아파트와 합산해 과세한다. 합산배제 주택과 혼동하기 쉽지만 전혀 다른 제도다.
더 큰 손실은 1세대 1주택자 지위다. 1주택자에게 주는 기본공제 12억원이 일반 공제 9억원으로 줄고, 고령자·장기보유 세액공제는 최대 80%까지 받던 것을 모두 잃는다. 은퇴를 앞두고 월세 수입을 바라며 오피스텔 한 채를 더 샀다가 종부세 고지서가 늘어나는 구조다.
이 특례는 신청해야 받는다. 매년 9월 16일부터 30일까지 세무서에 신청하지 않으면 중과세율 배제조차 적용되지 않는다. 국세청 사례에는 소형 오피스텔을 사고 신청을 빠뜨려 다주택 세율로 고지서를 받은 경우가 있다.
◆함정 셋, 취득세 혜택은 최초 분양자만
취득세에서는 소형 신축주택을 주택 수에서 빼 1~3% 기본세율을 매긴다. 2주택자가 추가로 사도 8% 중과세율을 피한다. 다만 지방세법 시행령은 건축주에게서 처음 유상으로 사들인 분양분에만 이 혜택을 준다. 분양받은 사람이 되팔면 다음 매수자는 특례를 받지 못한다.
순서도 중요하다. 빌라를 먼저 사고 그 뒤 다른 주택을 추가로 살 때는 그 빌라가 주택 수에 잡힌다. 일몰도 다르다. 양도세·종부세 특례는 2027년 말까지인데, 지방세법 시행령상 취득세 특례는 3년간 한시 적용으로 설계돼 올해 말이 기한이다.
◆기축 빌라는 임대등록, 확대안은 '미결정'
이미 지어진 소형 주택은 길이 다르다. 취득 후 60일 안에 등록임대주택으로 등록해야 주택 수 제외와 종전 주택의 비과세 특례를 받는다. 등록 기한을 넘기면 신축과 같은 함정에 그대로 빠진다.
기준을 전용 85㎡·9억원으로 넓힌다는 이야기도 돌았지만, 기획재정부와 행정안전부는 지난 8월 보도설명자료에서 확대 여부는 결정된 바 없다고 밝혔다.
한 세무사는 "1주택자는 신축 소형 주택을 살 경우 종부세·양도세 산정시 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 없기 때문에 비아파트보다는 아파트를 사려고 할 것이다"라고 말했다. 세무업계는 정부가 '주택 수 제외'를 앞세워 홍보하면서 세목별 차이를 제대로 알리지 않아 조세 불복 민원이 늘었다고 지적한다.
국토교통부가 2024년 7월 집계한 자료를 보면 특례가 시행된 그해 상반기 전국 비아파트 매매는 7만1,729건으로 한 해 전보다 16.1% 늘었다. 양도세·종부세 특례가 끝나는 2027년 12월 말까지 남은 기간은 1년 2개월 남짓이다.
