무주택자 실거주 유예 신청기한 2027년 말로 1년 연장
기존 임대차뿐 아니라 1회·최장 2년 갱신계약도 인정
10월1일 시행…등록임대·정비사업 거래제한 주택엔 별도 특례
5월12일부터 무주택 유지·입주 후 2년 의무거주는 그대로
무주택자가 토지거래허가구역(토허구역)에서 세입자가 거주하는 주택을 매수할 때 적용되는 실거주 의무 유예조치가 내년 말까지 연장된다. 유예할 수 있는 임차 기간도 기존 임대차 계약에서 갱신계약 기간까지 확대돼 조건에 따라 실제 입주를 최장 3년 3개월 늦출 수 있게 된다.
국토교통부는 지난 5월 도입한 토허구역 내 실거주 유예조치의 신청기한을 올해 12월 31일에서 2027년 12월 31일로 1년 연장한다고 17일 밝혔다.
정부는 지난 5월 세입자가 있는 주택을 무주택자가 매수하는 경우 토지거래 허가 후 즉시 입주해야 하는 의무를 기존 임대차 계약 종료일까지 유예하는 제도를 시행했다. 당시 신청기한은 올해 말까지였다. 국토부가 5월 발표한 기존 제도 역시 현재 임대 중인 주택과 무주택 매수자를 대상으로 하는 한시적 실거주 유예 방식이었다.
◆올해 말→내년 말…실거주 유예 신청 1년 더
이번 조치는 정부의 8·3 세제개편안에 다주택자 양도소득세 중과 한시 완화와 조정대상지역 매입임대 아파트 세제혜택 단계적 폐지 등 주택 매도를 유도하는 방안이 포함된 데 따른 후속조치다.
여당도 지난 15일 원내대책회의에서 세제개편에 따라 내년에 주택을 처분하려는 경우 현행 제도상 실거주 유예를 신청할 수 없는 문제가 있다며 신청기한 연장을 정부에 제안했다.
정부는 관련 내용을 담은 부동산 거래신고법 시행령 개정안을 18일 입법예고한 뒤 10월 1일부터 시행할 예정이다.
이에 따라 시행일인 10월 1일 현재 임대 중인 주택에 대해 2027년 말까지 15개월 동안 실거주 유예를 신청할 수 있게 된다.
다만 기존 제도와 마찬가지로 토지거래 허가를 받은 뒤 4개월 이내에는 주택 취득 등기를 마쳐야 한다. 토허구역 내 주택 매수자에게 허가 후 실거주 의무를 부과하되 무주택자의 임차인 거주 주택 매수에 한해 한시적 예외를 인정한다는 기본 틀도 유지된다.
◆임차인이 갱신 원하면 추가 2년…최장 3년3개월 입주 유예
가장 큰 변화는 실거주 유예 인정 범위다.
현재는 주택 매수 당시 남아 있는 최초 임대차 계약기간까지만 입주를 미룰 수 있지만, 앞으로는 기존 임차인이 계약갱신을 원하는 경우 갱신계약 기간까지 유예기간으로 인정한다.
갱신계약은 1회, 최장 2년까지 인정된다.
이에 따라 10월 1일 시행일을 기준으로 유예 신청 가능기간 15개월에 갱신계약 최대 24개월을 더하면 실제 입주 시점을 최장 3년 3개월까지 늦출 수 있다.
반면 갱신계약이 없다면 시행일 당시 유지되고 있는 최초 임대차 계약의 종료일까지 실거주가 유예된다. 최초 계약기간을 최장 2년으로 잡으면 늦어도 2028년 9월 30일까지는 입주해야 한다.
정부는 집을 산 무주택자의 입주를 위해 임차인이 갱신계약을 포기해야 하는 상황을 줄여 임차인의 주거 안정성을 높이겠다는 취지다.
◆등록임대·재건축·재개발, 거래 막혀 있었다면 '15개월' 별도 계산
매입임대 아파트나 재건축·재개발 주택처럼 법적으로 당장 거래하기 어려운 주택에는 별도 기준이 적용된다.
현재 토허구역으로 지정된 서울 전역과 경기 15개 지역은 조정대상지역에도 포함돼 있어 등록임대주택은 의무임대기간이 남아 있는 경우 거래가 제한된다.
또 이들 지역은 투기과열지구이기도 해 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획인가 이후부터 이전고시 때까지 원칙적으로 조합원 지위 양도가 제한된다.
이에 따라 의무임대기간 종료나 이전고시 등으로 실제 매도가 가능해지는 시점이 뒤로 밀린 경우에는 그 시점부터 다시 15개월 동안 실거주 유예 신청을 할 수 있도록 조정한다.
주택을 팔 수 없는 기간까지 일률적으로 신청기한에 포함할 경우 세제상 매도 유도책을 이용하기 어려워진다는 점을 고려한 조치다.
◆무주택자만 가능…입주 뒤 2년 의무거주는 유지
유예기간은 늘어나지만 매수자의 실수요 요건 자체는 그대로 유지된다.
대상은 앞선 5월 조치와 마찬가지로 올해 5월 12일부터 토지거래 허가 신청일까지 계속 무주택 상태를 유지한 사람으로 한정된다. 유예기간이 끝나 실제 입주한 뒤에는 해당 주택에서 2년간 의무적으로 거주해야 한다.
정부가 유예기간을 확대하면서도 매수자 자격과 사후 거주의무는 그대로 둔 것은 실거주 목적이 아닌 갭투자로 제도가 활용되는 것을 막겠다는 취지다. 국토부도 지난 5월 제도를 확대하면서 '현재 임대 중인 주택'과 '무주택 실수요자'라는 조건을 통해 갭투자를 허용하지 않는다는 원칙을 강조한 바 있다.
김이탁 국토교통부 1차관은 "이번 조치는 토허제의 실거주 원칙은 유지하면서 임대 중인 주택 거래 과정에서 발생하는 현실적 어려움을 보완하고 임차인의 주거 안정성도 높이기 위한 것"이라며 무주택 실수요자 요건과 입주 후 2년 거주의무는 그대로 유지해 투기적 수요를 차단하겠다고 밝혔다.
