1주택자 세액공제도 보유 대신 거주기간 기준으로
내년 유예·28년 중간단계 거쳐 29년 본격 시행
정부가 실거주 1주택자의 세 부담은 줄이고, 비거주 주택과 다주택에 대한 과세는 강화하는 방향으로 종합부동산세와 양도소득세 체계를 전면 손질한다. 종부세는 주택 수보다 자산가치를 중심으로 과세하는 체계로 전환하고, 양도세는 보유기간보다 실제 거주기간을 중시하는 방향으로 개편한다.
3일 재정경제부가 공개한 '2026년 세제개편안'에 따르면 종부세·양도세 개편은 내년부터 단계적으로 시행돼 2029년 새 제도가 완성된다. 1가구 1주택 종부세 과세 기준은 공시가격 12억원에서 14억원으로 상향된다.
올해 공동주택 기준 이 구간을 초과하는 주택은 전국 36만2천998가구(2.29%)로, 나머지 97.71%는 종부세 대상에서 제외된다. 재경부 자료를 매일신문이 분석한 결과 이 가운데 서울이 32만1천848가구로 전국 대상 가구의 88.7%를 차지해 이번 개편의 영향이 서울 고가주택에 집중될 것으로 보인다.
반면 실거주하지 않는 1주택의 기본공제는 12억원에서 9억원으로 축소된다. 다주택자는 현행 9억원 기본공제 중 4억원만 일괄 공제하고, 나머지 5억원은 거주 주택의 자산 비중만큼만 인정받는다. 과세표준 산정에 적용되는 공정시장가액비율도 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 다주택자는 현행 60%에서 2028년 80%까지 오른다. 그 밖의 납세자는 70%를 적용받는다.
종부세 세율 체계도 대대적으로 바뀐다. 지금까지는 주택 수에 따라 중과세율을 적용했지만, 앞으로는 보유 주택의 총가액을 기준으로 과세하는 방식으로 일원화된다.
조만희 재경부 세제실장은 "10억원짜리 3채와 30억원짜리 1채의 세 부담 차이가 지나치게 컸다"며 "자산가치를 중심으로 과세 형평성을 맞추기 위한 개편"이라고 설명했다.
1가구 1주택자 세액공제도 보유기간·연령 대신 실제 거주기간을 기준으로 바뀐다. 공제 한도는 2028년부터 600만원으로 설정된다. 종부세 납부유예 소득요건은 총급여 7천만원에서 8천만원으로 완화되고, 65세 이상이면서 10년 이상 거주하면 소득요건 없이도 납부유예를 받을 수 있다.
이에 따라 구간별 희비도 뚜렷하다. 60세·10년 거주자의 종부세는 시가 20억원 주택 기준 현행 27만6천원에서 개편 후 10만8천원으로 줄고, 시가 30억원 주택도 91만원에서 76만원으로 감소한다.
반면 시가 40억원 주택은 262만7천원에서 325만2천원으로, 시가 50억원 주택은 453만9천원에서 최종단계 978만5천원으로 늘어 '40억~50억원 초과 구간 과세 정상화'가 수치로 뒷받침됐다.
실거주하지 않는 1주택자의 부담 증가 폭은 더 크다. 60세·10년 보유 기준 시가 20억원 주택의 종부세는 27만6천원에서 최종단계 152만1천원으로, 시가 40억원 주택은 262만7천원에서 1천114만2천원으로 4배 이상 늘어난다. 동일가액 주택 3채 보유 다주택자(거주 비중 3분의 1)도 시가 20억원 수준 기준 126만7천원에서 442만4천원으로 늘어난다.
재경부는 이번 종부세 개편에 따른 세수 증가 효과를 2027~2029년 합계 2조2천억원(주택분 개인 1조2천억원, 법인 4천억원, 토지분 5천억원)으로 추산했다.
양도세는 장기보유특별공제를 실거주 중심으로 개편하는 게 핵심이다. 명칭도 '장기거주소득공제'와 '장기보유소득공제'로 분리하고, 1주택자는 거주기간에 따라 연 8%씩 최대 80%까지 공제받는다. 공제 한도는 2028년 최대 20억원, 2029년부터 최대 10억원으로 제한된다. 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1주택은 기본공제가 250만원에서 2천500만원으로 10배 늘고, 65세 이상 1주택자가 수도권에서 비수도권으로 이주하면 내년 최대 50%, 2028년 최대 30%까지 양도세를 한시 감면받는다.
다주택자 양도세 중과는 2028년까지 한시 완화된다. 2주택자 중과세율은 현행 20%포인트(p)에서 내년 5%p, 2028년 10%p로, 3주택 이상은 30%p에서 각각 10%p·15%p로 낮아진다. 조정대상지역 일시적 2주택 특례기간은 3년에서 2년으로 단축되고, 매입임대 아파트의 양도세 중과 배제·장기보유특별공제 우대는 단계적으로 축소돼 2029년 폐지된다.
정부는 토지 투기 수요 억제를 위해 비사업용 토지를 장기보유특별공제 대상에서 제외하고, 소득세·법인세 중과세율을 인상한다. 종합합산 토지의 종부세 최고세율도 현행 3%에서 4%로 상향한다.
