공공 2천억·민간 3천200억 투입
HUG 보증부 회사채로 부족분 충당
정부가 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장 위축으로 자금난을 겪는 우수 개발사업에 공공자금을 먼저 투입해 민간 투자를 끌어내는 'PF 개발앵커리츠'를 가동한다. 수도권 주택 공급이 촉진되고 지역 핵심사업에도 속도가 붙을 것으로 기대된다.
국토교통부는 17일 "18일 총 1조원 규모의 마중물 자금 조성을 완료하고 투자사업 공모에 들어간다"고 밝혔다. 마중물 자금은 공공 2천억원과 민간 투자 약 3천200억원을 유치하고, 주택도시보증공사(HUG) 보증부 회사채 차입을 더해 조성했다.
국토부는 지난해 11월 자산관리회사(AMC)로 한국토지신탁과 코람코자산신탁을 선정하고, 같은 해 12월 리츠를 발기설립했다. 올해 5월 HUG 회사채 보증상품을 신설한 데 이어 17일 개발앵커리츠 설립신고가 수리되면서 투자 대상 사업장 선정 절차에 들어갔다. 코람코자산신탁이 운용하는 코람코개발앵커리츠와 한국토지신탁이 운용하는 케이원개발앵커리츠 두 곳이 출범했다.
개발앵커리츠는 5년간 운영되며, 토지매입 단계의 브릿지론 사업에 1년 6개월간 투자한 뒤 회수한 자금으로 재투자하는 방식이다. 사업장별 투자 규모는 토지매입비의 50% 이내에서 최대 1천억원이다. 투자 금리는 사업 위험도와 시장 여건을 고려해 사업자와 AMC 간 협약으로 정하되, 선순위 투자 기준으로 신용등급 AAA 공사채 3년물 금리에 250~300bp(베이시스포인트·1bp=0.01%포인트)를 더해 시중보다 낮게 공급할 계획이다.
투자 유치를 원하는 사업자는 18일부터 한국토지신탁과 코람코자산신탁 누리집을 통해 상시 공모를 신청할 수 있다. 접수된 사업장은 안정성과 공공성을 종합적으로 고려한 투자 가이드라인에 따라 한국토지주택공사(LH)가 참여하는 투자심의위원회 검토를 거쳐 선정된다. 가이드라인 검토와 투자자문위원회, 투자심의위원회, 리츠 주주총회·이사회 의결 순으로 진행된다.
투자 대상 선정의 필수 조건은 사업성과 토지확보, 인허가 가능성, 자본 안정성이다. 토지 계약과 확보율은 100%를 충족해야 하고, 토지비 대비 자기자본 비율은 20% 이상이어야 한다. 정부나 지방자치단체가 주도하는 공모사업, 인공지능(AI)·데이터센터 등 산업 파급력이 큰 사업, 주거 안정에 기여하는 사업은 우대를 받는다.
김영국 국토부 주택토지실장은 "이번 개발앵커리츠 출시는 자금 조달에 어려움을 겪고 있는 우수 개발사업, 특히 수도권 주택 공급사업 및 지역 역점사업에 새로운 활력을 불어넣는 계기가 될 것"이라고 했다.
