도시형생활주택 상한 500~700가구로 상향·층수 완화
착공 지연 10만가구 해소 '현장 애로센터' 신설 가동
수도권 비아파트 공급 절벽으로 전월세 시장 불안이 이어지는 가운데 정부가 민간 공급 촉진을 위한 규제 완화 카드를 꺼내 들었다. 도시형생활주택 건축 규제를 대폭 풀고 공실 상가·오피스의 주거 전환을 유도해 2030년까지 수도권에 비아파트 11만가구를 공급하는 한편 1년 이상 착공이 지연된 수도권 아파트 10만가구의 조기 착공도 지원하기로 했다.
◆도시형생활주택 규제 완화…1인 가구 겨냥
국토교통부는 26일 이 같은 내용을 담은 비아파트 공급 확대 방안을 발표했다. 앞서 지난 22일 규제지역 내 매입임대를 사실상 무제한 공급하는 1차 대책(관련 기사 수도권 전월세 불안에 정부 승부수…매입임대 9만가구 푼다)에 이은 후속 조치다.
이번 대책의 핵심은 세 갈래다. 도시형생활주택 인허가 확대, 공실 비주거시설의 주거용 전환, 비아파트 전용 건설금융 지원이다. 이를 통해 수도권에서 올해부터 내년까지 2년간 4만1천가구, 2030년까지 11만가구를 공급하겠다는 목표다.
도시형생활주택 공급 목표는 2년간 2만6천가구, 2030년까지 7만7천가구다. 과거 2012년 최대 12만가구(수도권 7만4천가구)까지 공급됐던 도시형생활주택은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기와 분양성 저하 등으로 2023년 이후 연 5천가구 수준으로 급감한 바 있다.
공급 촉진을 위해 세대수 제한이 대폭 완화된다. 현행 300가구 미만에서 준주거·상업·공업지역은 500가구, 역세권은 700가구 미만으로 각각 상향된다. 관련 주택법 개정안은 이미 국회 법제사법위원회를 통과했으며 2030년까지 한시 적용된다. 층수 제한도 현행 최대 5층(건축위원회 심의를 거친 경우)에서 6층으로 완화되고, 일조권 이격거리 기준도 건축물 높이 10~17m 구간에 대해 정북 방향 5m로 통일된다.
국토부 관계자는 "1인 가구 비중이 2024년 기준으로 35% 이상에 달하고 서울은 40% 수준"이라며 "청년 세대나 고령자 계층 등 1인 가구의 주거 안정을 정부가 챙기지 않을 수 없다"고 배경을 설명했다. 도시형생활주택은 전용면적 85㎡(약 26평)까지 건설할 수 있어 1~2인 가구뿐 아니라 3~4인 가구도 수용 가능하다는 게 국토부의 설명이다.
공실 상가·오피스를 주거시설로 전환하는 방안도 함께 추진된다. 내년까지 2년간 1만5천가구, 2030년까지 3만3천가구 공급이 목표다. 한국토지주택공사(LH)가 올해 2천가구 규모의 비주거시설을 우선 리모델링하고, LH 내에 '주거시설 전환 네트워크 센터'를 설치해 리모델링 수요자와 설계·시공 업체 매칭 및 컨설팅을 제공한다.
국토부 관계자는 "비주거 공간을 주거용으로 전환하려 해도 어디에 문의해야 하는지 몰라 못하는 건물주가 많다"며 "LH가 시범 사업을 주도해 관련 생태계를 키워나가는 역할을 맡길 것"이라고 했다.
일반공업지역 내 지식산업센터 등을 내년까지 한시적으로 오피스텔로 전환할 수 있도록 허용하고, 주차장 추가 확보 의무도 같은 기간 면제한다.
◆건설금융 지원 대폭 확대…착공 지연 10만가구 해소
건설금융 지원도 강화된다. 도시형생활주택 주택기금 사업자대출 한도가 내년까지 한시적으로 전용 60㎡ 이하는 현행 가구당 7천만원에서 1억1천만원으로, 금리는 연 3.8%에서 3.4%로 낮아진다. 60~85㎡는 공공 한정에서 공공·민간 모두 적용되고, 한도가 7천만원에서 1억2천만원으로 늘어난다.
국토부 관계자는 "이렇게 하면 전체 건축비의 약 60%를 연 3.4~3.6% 수준의 금리로 조달할 수 있어 사업자 입장에서는 상당히 저렴한 자금"이라고 했다. 비주거시설 리모델링을 위한 기금대출과 주택도시보증공사(HUG) 모기지 보증도 신설된다. 비아파트 특례 PF 보증과 분양보증도 새로 출시된다.
착공 지연 물량 해소를 위해 '현장 애로해소 지원센터'도 가동된다. 현재 수도권 규제지역 내 인허가를 받고 아직 착공하지 않은 물량은 약 32만3천가구에 달한다. 이 가운데 평균 착공 기간보다 1년 이상 지연된 것이 10만가구, 2년 이상 지연은 6만6천가구로 추산된다. 지원센터는 한국주택협회, 대한주택건설협회, 한국디벨로퍼협회에 전담 창구를 두고 현장 애로를 상시 접수해 범부처 협의체를 통해 제도 개선에 나선다.
국토부 관계자는 "기관별 법령 해석 차이나 PF 자금 조달 문제 등 사업장마다 착공이 지연되는 원인이 각각 다를 것"이라며 "맞춤형 솔루션으로 해결하는 시스템을 구축할 것"이라고 말했다.
이번 대책이 수도권 집중을 심화시키는 것 아니냐는 지적에 대해 국토부 관계자는 "균형발전과 관련해 수도권·지방 문제는 주택 정책 범위를 넘어서는 과제"라며 "일자리 창출 기반 조성, 정주 여건 개선 등 호흡이 긴 업무를 별도로 추진하고 있고, 구체화되는 대로 발표할 계획"이라고 밝혔다. 그러면서 "지방 미분양 문제에 대해서도 추가 검토를 할 계획"이라고 덧붙였다.
국토부는 내부 규정 개정 사항은 즉시 시행하고, 시행령 등 법령 개정사항은 3개월 안에 완료하겠다는 방침이다.
장우철 국토부 주택정책관은 "속도감 있는 정책 추진으로 실수요자가 안심할 수 있는 주택시장을 만들기 위해 최선을 다하겠다"고 했다.
