Q: 최근 부동산 경기가 좋지 않아 분양 받은 아파트나 상가 계약을 취소하고 싶다는 분들이 많습니다. '잔금을 치를 능력이 없어서' 또는 '마음이 변해서' 계약을 해제하는 것이 가능할까요?
A: 원칙적으로 분양 계약 후 중도금을 한 번이라도 지급했다면, 상대방의 동의 없이 일방적으로 계약을 해제하는 것은 불가능합니다. 계약금만 낸 상태라면 계약금을 포기하고 해제할 수 있지만, 중도금이 넘어간 시점부터는 계약의 이행에 착수한 것으로 보아 해제가 불가능합니다. 따라서 이때부터는 분양권 전매를 하거나, 시행사 측의 명백한 과실이 있을 때만 법적으로 계약을 끝낼 수 있다는 점을 유의해야 합니다.
시행사나 건설사에 '명백한 잘못'이 있는 경우는 대표적인 사례가 바로 '입주 지연'입니다. 보통 표준분양계약서에는 입주예정일로부터 3개월 이상 공사가 지연될 경우 수분양자가 계약을 해제할 수 있다는 조항이 포함되어 있습니다.
민법 제544조(이행지체와 해제)에 따르면, 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있습니다. 다만, 천재지변 등 불가항력적인 사유로 늦어지는 것인지 계약서를 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
'입주 지연' 이외에도 분양 당시 광고했던 내용과 실제 건물이 너무 다른 경우 '사기 분양'을 주장하면서 계약 해제를 요구할 수 있는 경우도 있습니다. 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대한 결함이 있거나, 아파트 층고가 고지된 것보다 현격히 낮아지는 등 구조적 차이가 큰 경우에는 가능합니다.
대법원 판례는 "광고 내용이나 조건 또는 설명 중 구체적 거래조건, 즉 아파트의 외형·재질 등에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 한" 광고 내용이 계약의 내용으로 편입되었다고 볼 수 있고, 따라서 그 이행이 불가능하여 계약 목적을 달성할 수 없다면 해제권을 인정하고 있습니다.
법적으로 분양계약 해제 사유가 충분하다고 판단되는 경우, 수분양자는 가장 먼저 해야 할 일은, 어떤 사유(입주 지연 등)로 계약을 해제하고자 하는지, 언제까지 분양대금 환불을 원하는지 등을 기재하여 '내용증명'을 발송하는 것입니다. 시행사가 계약금을 돌려주지 않는다면 '분양대금 반환청구 소송'을 통해 이미 납부한 분양대금과 함께 그 동안의 이자와 지연손해금까지 돌려받을 수 있습니다. 아울러 신속하게 시행사 소유 자산에 가압류를 거는 등의 보전처분이 동반되어야 합니다.
〈도움말 : 법무법인 위온 손원우 변호사〉
