지방 미분양 'CR리츠'로 5천 가구 해소 가능할까?

준공 후 미분양 주택 구입하면 기존 1주택자에도 세제 혜택

정부는 지방 주택건설사업 정상화를 위해 다음 달 기업구조조정리츠(이하 CR리츠)를 출시한다. 또한 기존에 주택을 갖고 있는 사람이 지방의 미분양 아파트를 구입하면 세제 혜택을 주기로 했다.

8일 국토교통부에 따르면 정부는 내달 CR리츠를 출시하고 연내 미분양 주택 매입을 개시할 수 있도록 심사 소요기간을 단축하기로 했다. CR리츠는 시행·시공사 및 재무적 투자자(FI)가 투자한 리츠가 지방 미분양 주택을 매입·운영해 미분양 리스크를 해소하는 방식이다. 미분양 아파트는 리츠 운용 기간 임대로 운영되며, 투자금과 임대보증금으로 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출을 상환하고 부동산 경기가 회복된 시점에 자산을 매각해 리츠를 청산하고 수익을 배분한다.

여기에 정부는 CR리츠의 수익성을 높이기 위해 지방 미분양 주택에도 주택도시보증공사(HUG)의 모기지 보증을 발급하기로 했다. 채무자(리츠)가 모기지 대출을 갚지 않을 경우 보증기관인 HUG가 자금을 대신 상환하는 구조다.

진현환 국토부 1차관은 "리츠의 취득세와 종부세를 지원하는 내용의 세법 시행령을 상반기 개정했고 지난달 26일 HUG의 모기지 보증 관련 내규 개정을 완료했다"며 "다음달 첫 CR리츠를 설립해 지방 미분양 해소를 적극 지원할 수 있을 것"이라고 말했다.

또한 지방의 준공 전 미분양 애로가 있는 주택건설사업자를 위해 HUG 미분양 PF 대출 보증한도도 한시적으로 확대한다. 현재는 전용면적 85㎡ 이하는 분양가의 70%, 초과하는 곳은 60%만 지원해 왔는데 내년 12월까지는 전용면적 구분 없이 최대 70%를 지원한다. 애초 HUG 신용등급 BBB- 이상 3천억원, CC 이상 2천억원이었던 시공사별 최대 미분양 PF 대출 보증한도도 내년 12월까지 BBB- 이상 5천억원, CC 이상 3천억원으로 확대한다.

1·10 대책 때 나온 '지방 준공 후 미분양 세 부담 경감 방안'도 기한을 일부 연장한다. 당시 주택 건설사업자가 지방 준공 후 미분양 주택을 임대주택으로 활용 시 원시취득세를 최대 50%를 감면해주기로 했는데 대상 주택의 준공 시점을 올해 12월에서 내년 12월까지로 확대한 것. 이에 따라 올해 1월부터 내년 12월까지 임대계약(2년 이상)을 체결한 취득가액 3억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 준공 후 미분양 주택은 모두 대상이 된다.

단 기존 1주택자가 지방 준공 후 미분양 주택(취득가격 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하)을 최초로 구입 시 1가구 1주택 특례(양도세·종부세)를 적용하기로 한 방안은 1·10대책 때도 준공 기준을 내년 12월까지로 책정한 만큼 그대로 유지한다.

이 같은 지방 대책의 실효성을 지적하는 목소리도 있다. 지난 4월 국토부가 CR리츠에 대한 업계 수요를 조사한 결과를 보면 약 5천가구가 해소될 것으로 기대된다. 그런데 6월 주택통계를 보면 대구만 놓고 봐도 미분양 주택수는 9천738가구에 이른다.

PF 보증한도 확대 역시 부동산 경기가 침체되면서 건설사들의 신용도와 사업성이 크게 떨어져 있어 실효성이 적을 것이라는 우려가 나온다.