[신년특집] 대구경북 부동산 전망…흐림·매서운 한파 속 내 집 마련은?

대구경북 부동산 유튜버와 함께 짚어본 2024 부동산 기상도

대구 달서구 두류동 상공에서 바라본 대구 시가지. 매일신문DB

대구경북 부동산 시장에 한파가 몰아치고 있다. 향후 시장 분위기가 더욱 침체될 수 있다는 우려와 지금이 기회라는 전망이 교차하는 혼란스러운 상황이다. 어려운 상황 속에서도 내 집 마련을 꿈꾸는 이들은 존재한다. 매일신문은 대구경북 부동산 소식을 전문적으로 다루는 '대구경북아파트'(대경아), '입지의비밀' 유튜브 채널과 함께 2024년 부동산 시장을 전망했다. 시장에 대한 깊이 있는 분석을 통해 내 집 마련을 꿈꾸는 이들에게 길라잡이 역할을 해주길 기대한다.

입지의비밀 유튜브 채널 로고

◆대구 전체 '흐림'

▷입지의비밀=흐림. 2023년 부동산 시장은 실거주 위주였다. 1월부터 특례보금자리론 등장으로 실거주자 중심으로 거래가 늘었다. 다만 가격 상승 폭은 제한적이었다. 완전 침체에서 일부 회복이 이뤄졌지만 방향이 바뀌었다고 보기도 어렵다.

전국적으로 인구가 감소하는 상황이다. 중심 주거지 위주로 도심이 압축되는 대전환의 시기가 올 것으로 보인다. 인구가 모이면서 교통 인프라가 잘 갖춰진 곳이 앞으로는 좋은 입지가 될 것이다.

가장 주목할 점은 2024년 대구권 광역철도 개통이다. 지금까지 대구에선 없는 광역교통 방식이다. 대구와 대구 주변 도시를 지하철처럼 편리하게 이용하면서 대구와 주변 도시의 관계도 달라질 것이다. 광역 교통으로 접근성이 좋아지면 대구에 살면서 구미 등으로 출퇴근하는 가정이 늘 수 있다. 부동산 입지를 고를 때 광역철도 노선을 눈여겨봐야한다.

대구경북아파트 유튜브 채널 로고

▷대경아=흐림. 입주 물량이 엄청 많았지만 우려보단 가격이 떨어지지 않았다. 2023년 대구 부동산 시장은 특례보금자리론이 핵심 키워드다. 대구는 특례보금자리론을 통해 집을 매수한 비중이 높은 지역에 속한다. 대구 부동산 가격이 떨어지자 특례보금자리론을 통해서 매매에 나선 사람들이 많았다는 뜻이다.

전반적으로 실거주 위주의 시장이기도 했다. 태평로 인근 신축 아파트인 대구역오페라W는 사전점검 기점을 기준으로 '마이너스 프리미엄'(분양가보다 저렴한 가격)이 사라지고 15% 정도 금액이 올랐다. 사전점검 이후 실거주 의향을 보이는 사람이 많았기 때문이다.

오른 곳만 오르는 양극화는 심화됐다. 2024년에도 선별적 상승이 지속될 것이다. 2024년에도 입주 물량이 많지만 현실적으로 선호되는 단지는 그리 많지 않고 가격이 떨어질 것이라는 공포 심리가 우세하다. 가격이 덜 빠지는 단지를 찾는 움직임이 있을 것이다. 눈여겨본 단지는 죽전역에일린의뜰, 대구용산자이, 더샵디어엘로, 힐스테이트도원센트럴, 만촌역태왕디아너스, 힐스테이트만촌역 등이다.

◆수성구 '흐린 후 맑음·흐린 뒤 갬'

▷대경아=흐린 후 맑음. 소위 상위 1%를 위한 입지인 이른바 '범4만3'는 여전히 강한 힘을 보일 것이다. 만촌3동의 경우 만촌자이르네 물량이 소화되면서 전세가가 회복되고 있다. 수성구는 의대 진학 비율이 높다. 의대 정원 확대와 더불어 선호도가 더욱 높아질 것이다.

범어네거리 수성범어W 입주가 시작됐다. 물량이 많고 조합원 매물은 거래가 까다로운 탓에 당분간은 고전을 면치 못할 것으로 보인다. 전세가가 떨어지면서 잔금을 치르기 힘든 가구가 많을 것으로 예상된다. 범어W의 가격 하락으로 인근에 있는 범어센트럴푸르지오 등도 영향을 받고 있다.

▷입지의비밀=흐린 뒤 갬. 전국적으로 교육열이 높고 관심도 높은 수성구도 부동산 침체기를 이겨내지 못했다. 상급지 위주로 가격 회복의 기미가 보이긴 했다. 범어자이 분양권이 모두 팔리면서 범어동이 관심을 받고 있다는 걸 보여줬다.

대구에 대표적 입지라고 볼 수 있는 수성범어W가 입주해 관심이 높다. 범어네거리가 주목받으며 범어센트럴푸르지오와 쌍용더플래티넘범어도 덩달아 가격을 회복하는 모습이다. 엑스코선이 들어서며 범어네거리가 더블 역세권이 되는 점도 호재다. 동대구역에서 범어네거리까지 이르는 동대구벤처벨리도 주목해야 한다. 과거 MBC네거리 일대도 동대구벤처벨리의 인프라와 자원이 투입되는 곳이다.

◆동구 '흐린 후 갬·구름 조금'

▷입지의비밀=흐린 뒤 갬. 동대구역화성파크드림 입주가 가장 큰 화제였다. 맞은편 이안센트럴D와 함께 대장급 단지가 하나 더 생겼다는 점에서 동대구역 주변 입지가 더 좋아졌다. 동대구역 주변 말고는 전체적으로 힘든 상황이다. 많은 물량이 몰린 신암뉴타운 일대도 당분간은 가격을 회복하기 힘들어 보인다.

2024년도 대구 교통의 중심인 동대구역 주변 단지가 주목받을 것이다. 대구 이외에 지역에 사는 사람이 대구로 들어올 때 첫 번째로 고려할 지역이다. 대구와 가까운 구미, 왜관 등으로 출퇴근하는 수요가 많이 찾을 것이다. 수성구 인접 지역인 더샵디어엘로, 더센트럴화성파크드림도 상당히 괜찮은 입지다. 나머지 지역은 시간이 필요하다.

▷대경아=구름 조금. K-2 군 공항 이전이라는 대형 호재가 있지만 2024년에는 별다른 영향이 없을 것이다. 수성구와 가까운 지역 선호도가 높을 것으로 예상된다. 특히 더샵디어엘로의 선호도가 높다. 디어엘로의 낙수효과로 인근 동대구비스타동원도 영향을 받고 있다.

동대구역 주변 이안센트럴D, 동대구역화성파크드림의 매물도 줄어들면서 시세 반등이 예상된다. 동대구역화성파크드림의 경우 입주 전에는 마이너스 프리미엄 매물도 있었지만 입주가 시작되면서 12~13% 상승했다.

많은 물량이 몰린 신암뉴타운의 상승을 논하기에는 시기상조다. 동대구역 주변 아파트 물량이 소화되고 가격이 올라야 신암뉴타운도 영향을 받는 연쇄작용이 일어날 것이다. 전반적으로 상반기 디어엘로 입주 시기에는 시황이 괜찮을 것 같고 뒤에 별다른 입주가 없는 탓에 다소 우려된다.

◆중구 '구름 조금·흐린 후 갬'

▷대경아=구름 조금. 중구는 2023년 대구 부동산 시장에서 가격 상승을 주도했다. 청라힐스자이 입주가 시작되면서 희망을 봤다. 비수성구 대장이라고 불리는 중구 남산동에는 당분간 신규 입주 물량이 없다. 남산동의 상승세가 태평로까지 이어지는 것이 관전 포인트다. 특히 태평로의 대장 단지라고 불리는 힐스테이트도원센트럴이 입주를 앞두고 있다.

남산자이하늘채가 입주 2년 차를 맞는 시점도 주목해야 한다. 입주 2년 뒤에는 양도세 비과세 매물이 늘어나는 경향이 있다. 앞서 남산롯데캐슬센트럴스카이가 2년 차에 거래가 늘었고 거래가 되면 될수록 가격이 오르는 현상을 보였다. 지금은 가격이 많이 눌린 상태지만 거래가 이뤄지면 가격이 오를 가능성이 있다.

▷입지의비밀=흐린 후 갬. 중구는 전반적으로 침체기를 겪었지만 도시철도 2, 3호선이 지나는 청라언덕역 주변 아파트들이 주목을 받았다. 2월 입주가 있었던 청라힐스자이는 매물을 찾아보기 힘들 정도로 선호단지였다. 좋은 상품성 덕분에 큰 위기 없이 입주장을 넘겼다. 많은 물량이 몰린 태평로도 어느 정도 가격을 회복했다.

중구는 힐스테이트 도원센트럴이 가장 주목된다. 태평로 일대 2024년 입주는 도원힐스밖에 없다. 도원힐스의 입주는 태평로가 완성된다는 상징성이 있다. 층수가 가장 높고 단지도 크며 가시성도 높다. 상가도 일반 상가가 아니라 몰 형태로 밀집된 형태다. 주변 지역에서 유동인구를 이끄는 핵심지역이 될 것이다. 중구의 인구가 계속 늘고 있다는 점도 주목된다. 다른 지역의 전입 인구가 그만큼 늘고 있다는 뜻이다.

◆남구 '흐림·비'

▷입지의비밀=흐림. 대명자이그랜드시티의 분양 성적이 기대에 미치지 못했다. 남구의 부동산 분위기를 대변한다. 다른 신축 아파트 단지들도 마찬가지다. 준공 후 미분양 물량으로 쌓일 가능성도 고려해야 한다.

그나마 기대되는 단지는 e편한세상명덕역퍼스트마크다. 후분양 단지로 지리상으로 남구 소재지만 길을 건너면 중구가 되는 중구 생활권이다. 도시철도 반월당역과 인접하고 시내 접근성 높다. 명덕역 자체 상권, 인프라, 학군도 잘 갖춘 편이다. 남구 대장급 단지라고 볼 수 있다.

분위기가 나쁘다고 해서 가격이 폭락할 것이라고는 보지 않는다. 다만 재건축, 재개발 가능성이 있었던 노후 주택단지들은 오랫동안 정비사업이 추진되지 못하거나 멸실될 가능성이 있다.

▷대경아=비. 도시철도 1호선 영대병원역 인근 개발 사업이 많이 무산됐다. 과거에는 대구의 부촌이었으나 지금 당장은 아파트가 들어설 환경이 아닌 것으로 보인다. 전반적인 정주요건이 아직은 부족하다.

2024년도 암울한 분위기가 이어질 것으로 보인다. 입주를 앞둔 단지도 거의 없다. 10월에 교대역푸르지오트레힐즈 입주가 있지만 입지적으로 선호지역은 아니다. 현재로서는 다른 주목할 만한 단지가 없는 상황이다.

◆서구 '비 온 뒤 흐림·흐림'

▷대경아=비 온 뒤 흐림. 평리뉴타운 입주로 연초에 굉장히 많이 힘들었다. 입주가 이뤄진 지금은 아파트가 많이 생기면서 거주 여건이 개선됐다. 투자자 비율이 높은 것도 서구의 특징이다. 물량이 소화된 점에서 희망을 봤다고 할 수 있다.

서구는 2024년 입주 물량이 많지 않다. 서대구역센텀화성파크드림 정도가 입주를 기다리고 있다. 이 단지의 시세가 평리뉴타운의 전체적이 분위기를 좌우할 것으로 보인다. 나머지는 가격 상승에 있어서 제한적이다. 두류역 주변에 눈에 띄는 단지들이 있지만 2025년 입주 예정이기 때문에 당장은 시장에 영향을 미치지 않을 것으로 보인다.

▷입지의비밀=흐림. 서대구역 주변 평리뉴타운에 일시적 입주 물량이 증가하면서 최고 1억원가량의 마이너스피가 심하게 발생했다. 하수처리장 등에서 발생하는 악취 민원이나 공단에서 발생하는 분진, 소음은 수요적 측면에서 마이너스 요인이다.

평리뉴타운은 서구에서 맨파워가 있는 유일한 지역이다. 사람이 많기 때문에 총선을 앞두고는 상당한 입김과 영향력을 발휘할 것으로 예상된다. 혐오시설 이전이나 지하화, 서대구역세권 개발 사업 움직임에 따라 집값에 영향을 미칠 것으로 보인다.

주목할 단지는 입지상으로 두류네거리가 있다. 지금 당장 좋아질 것 같진 않지만 두류역자이 입주 뒤에는 괜찮아질 것으로 보인다. 아직은 시간을 두고 봐야한다. 서대구역은 앞으로 더 중요해질 것이다. 대구 산업선, KTX, 대구권 광역철도, 대구경북선, 달빛철도 모두 서대구역을 정차한다. 가까운 단지들에게는 호재로 작용할 것이다.

◆달서구 '흐림·맑은 뒤 흐림'

▷입지의비밀=흐림. 핵심 지역이라고 할 수 있는 죽전·본리네거리의 시세가 많이 빠졌다. 둘 다 신축 아파트 단지가 많이 조성됐지만 고분양가 논란을 피할 수 없었다.

죽전네거리는 2024년부터 본격적인 입주가 시작된다. 주거타운으로 인식되면서 실거주 수요가 이쪽으로 이동할 가능성이 있다. 고분양가 논란이 있었지만 충분히 회복될 가능성은 있다. 상권이나 인프라가 잘 갖춰진 죽전네거리의 빌리브스카이, 대우월드마크웨스트엔드가 주목할 만하다.

상인동 상인센트럴자이도 주목할 만한 단지다. 후분양 단지로 상인역 주변 상권과 인프라를 활용하기 좋다.

▷대경아=맑은 뒤 흐림. 대구의 대표적 학군지로 불리는 월성월배는 2022년 워낙 많이 떨어져서 2023년은 계속 상승 분위기다. 월성월배 대부분이 신축과 구축 가리지 않고 가격이 회복하는 흐름을 보였다. 월배삼정그린코아포레스트, 협성휴포레대구월성 등 신축 아파트가 주목된다. 앞으로도 시세 좌우할 수 있는 단지로 계속 오를 가능성이 있다.

죽전·본리네거리는 지난해 공사를 열심히 했다. 지어지고 있는 단지가 많아 가격 변동은 크게 드러나지 않았다. 다만 신규 주상복합아파트들은 초기 분양가가 너무 높았다. 분양 물량이 쌓이면서 미분양 물량이 쌓일 수 있다.

2024년에는 대구용산자이가 눈여겨 볼 단지다. 용산자이는 대형평수가 같이 있는 단지여서 부유층에게도 좋은 매물이 될 수 있다. 죽전역에일린의뜰도 기대되는 단지 중 하나다. 대단지 아파트에 거주 선호도가 높은 죽전네거리에 자리잡고 있다.

◆북구 '구름 조금·흐린 후 갬'

▷대경아=구름 조금. 고성동 일대 입주가 많아서 가격이 크게 흔들릴 것이라는 전망이 있었지만 생각보다 큰 영향은 없었다. 대구역오페라W가 마이너스 프리미엄에서 플러스로 변화한 것은 유의미한 변화였다. 실거주 선호 단지도 가격을 상당히 회복했다. 오페라삼정그린코아더베스트가 대표적이다. 2024년에는 대구오페라스위첸, 힐스테이트대구역오페라를 주목할 만하다.

▷입지의 비밀=흐린 후 갬. 전반적으로 침체된 모습이지만 고성동이 주목받았다. 대구역오페라W의 1천가구 입주물량이 빠르게 소진돼 매물이 거의 없었다. 고성동 수요가 어느 정도 인지 입증했다. 나머지 단지에도 긍정적인 요소다. 2024년도 고성4총사에 속하는 힐스오페라와 오페라스위첸이 입주를 앞두고 있다. 1, 2개월 차이로 우려가 있지만 입주 물량이 소화되면 가격이 안정화될 것으로 보고 있다.

북구는 광역철도 주요거점으로도 주목된다. 광역철도 가운데 원대역 신설이 확정되는 순간 주변에는 큰 호재다. 대구역에도 광역철도가 정차한다. 교동을 포함한 대구역 주변 활성화가 기대된다.

◆경북 전체 '흐림'

▷입지의비밀=흐림. 경북은 구미, 포항, 경산 등 대구 주변 지역이 주목할 만하다. 광역철도를 통해 대구와의 연결성, 접근성이 좋아진다. 지금도 구미는 생산도시, 대구는 소비도시라는 인식이 강하다. 이런 흐름이 더욱 강화될 것으로 보인다. 구미역 주변 원평동 구미아이파크더샵이 주목할 단지다.

포항은 남구에선 포항자이, 북구에선 포항자이애서턴이 주목된다. 최근에는 애서턴이 자이의 시세를 앞지르고 있다. 구미, 포항 각각 반도체 부품, 2차전지 특화단지를 유치하면서 더욱 기대된다.

영천도 주목해야 한다. 대구가 커지면서 반사이익에 대한 기대가 높다. 공항을 중심으로 대구와 군위뿐만 아니라 영천까지도 트라이앵글의 축으로 광역철도가 설계되고 있다. 영천역 주변 지역 개발도 기대할 만하다.

▷대경아=흐림. 경북에선 포항, 구미가 중요하다. 구미는 분양가와 매매가의 차이가 크다. 분양가 5억원 시대를 열었지만 매매가는 4억원대를 형성됐다. 아파트 공급에 비해 수요가 받쳐주지 못한 것이다. 거래는 활발히 이뤄졌지만 가격은 정체됐다. 경북 전체가 비슷한 분위기였다. 주목하는 단지는 구미아이파크더샵이다.

포항은 2024년 입주 물량이 8천가구로 상당하다. 2023년도 회복을 못한 포항 전체 아파트 시장 분위기가 여전히 회복하지 못할 가능성이 있다. 포항 자이와 두호SK뷰푸르지오가 가장 선호단지인데 금액 변동이 10% 내외로 구미에 비하면 적게 움직였다.

2024년에도 구미는 2023년과 비슷하게 분양은 미진하고 매매는 활발한 양상을 보일 전망이다. 구미는 산동읍 선호도가 높다. 구미 확장단지 중흥-S클래스에듀포레는 지금도 구미 안에서는 거래량이 가장 많다. 구미 하이테크밸리 조성에 따라 기대가 높은 곳이기도 하다.

포항은 한화포레나포항 1, 2차 등 외곽지역에 대규모 입주가 예정됐다. 2024년 11월부터는 5개 단지, 4천42가구에 이르는 펜타시티 입주도 시작된다. 마이너스 프리미엄 분양권 거래가 쏟아지며 힘든 시간이 될 것 같다. 외곽지에서 물량 쏟아지는 바람에 도심 지역 아파트 가격 상승에도 제약이 따른다.

◆출연진 소개

대구경북아파트 채널 운영자는 아직 대중들에게 이름이나 나이, 얼굴은 공개하지 않았다.

▷대구경북아파트(대경아)=평범한 직장인이었다가 회사 선배의 권유로 부동산 투자에 눈을 떴다. 2020년 말부터 유튜브 활동을 시작해 2년 만에 구독자 3만명으로 채널을 성장시켰다. 대구경북 부동산을 주제로 한 채널 가운데 가장 큰 편에 속한다. 올해부터 공인중개사를 포함해 6명으로 팀으로 꾸리고 부동산 소식뿐만 아니라 자기계발 분야로도 콘텐츠를 확장하고 있다.

입지의비밀 박성현 대표

▷입지의비밀=박성현(38) 대표도 회계 관련 업무를 보던 평범한 직장인이었다. 취미로 삼던 부동산 공부를 주제로 유튜버를 해보라는 주변의 권유에 2020년부터 유튜브 채널을 개설했다. 통합적인 부동산 서비스를 제공해야겠단 생각에 2년 전 공인중개사 자격증을 취득하고 전문적인 시각으로 대구 부동산 시장을 분석하고 있다.