"실수요자 당첨기회 높아졌다" 똘똘한 한 채, 지금이 기회다?

4분기 대구지역 아파트공급 3,600여 가구 예상

대구 아파트 분양시장이 실수요자 중심으로 재편될 것으로 보인다. 수성구 아파트 단지. 매일신문DB.

대구 아파트 분양 물량이 점차 감소하는 가운데 지역 분양시장은 투자자 중심에서 '똘똘한 한 채' 를 선호하는 실수요자 중심으로 재편될 전망이다.

◆올해 대구 분양 물량은?

업계에 따르면 지난 9월까지 올해 대구 분양(일반 아파트 기준) 물량은 34개 단지 1만7천589가구(조합원 2천323가구 포함, 오피스텔 1천152실 제외) 수준이다. 4분기 대구 지역 공급 예정 아파트는 9개 단지 3천652가구(조합원 247가구 포함, 오피스텔 357실 제외)로, 예상 물량이 전부 공급될 경우 2021년 대구 일반 분양 아파트 물량은 총 43개단지 2만1천241여 가구다.

이로써 대구 분양 물량은 4년 연속 2만 가구를 넘어설 것으로 보이지만, 2020년을 정점으로 공급 물량은 급격히 줄어드는 추세를 보이고 있다.

올해 대구 분양 물량 전망치는 지난해 49개 단지 2만9천960가구(조합원 6천156가구 포함, 오피스텔 2천474실 제외)의 70%로, 30%정도 감소한 것이다. 연초 3만 가구를 넘길 것이라는 예상보다는 3분의 2 수준으로 떨어졌다.

내년 공급 물량도 올 해처럼 줄어들 수밖에 없다는 게 일반적인 예상이다. 올해 공급물량이 줄어든 가장 큰 요인은 정부의 강력한 분양가 제한 때문이다.

많은 사업주체들이 주택도시보증공사(HUG)로부터 원하는 분양가를 받을 수 없게 돼 사업성이 악화되면서 분양시기를 연기하거나 선시공 후분양으로 전환했다.

상반기까지만 해도 사업주체들은 발코니 확장이나 마감재 옵션제를 통해 사업성을 만회할 수 있었지만 하반기 들어 각 행정기관에서 발코니 확장 비용과 마감재 옵션가격을 강력하게 통제하면서 사업성이 떨어졌다. 이에 대구에서만 10개 이상의 현장이 후분양으로 돌아선 것으로 알려졌다.

◆4분기 분양 성적은?

이런 가운데 정부가 10월 들어 아파트 분양가 통제를 다소 완화하겠다고 발표하면서 앞으로 공급 물량과 분양 성적에 관심이 쏠린다.

전문가들은 4분기 분양 결과가 내년 대구의 아파트 시장을 가늠하는 바로미터가 될 것으로 주목하고 있다. 특히 4분기 분양 물량은 전반적으로 도심에 위치한 단지들이 많아 안심뉴타운을 중심으로 미분양이 발생한 3분기와는 다른 양상을 보일 것이라는 전망이 나온다.

올해 대구 지역 미분양 물량은 8월 기준 총 2천365가구로, 동구의 안심뉴타운과 용계지역(1천460여 가구)이 대부분(61%)을 차지했다.

4분기 대구 공급 물량은 ▷동구 2개 단지 1천51가구, 중구 2개 단지 933가구, 수성구 2개 단지 514가구 순이다. 미분양이 급증한 동구 지역도 비교적 도심에 위치한 동대구 역세권의 신천동과 효목동에 위치해 안심권과는 다른 결과를 기대하는 분위기다.

최근 대구 분양시장이 침체된 이유는 수요자들에게 인기가 없던 지역에 분양이 많았다는 입지적 요인과 함께 인근 아파트 매매가격보다 높은 분양가 때문으로 보인다.

전문가들은 "최근 중구 동인동의 빅브랜드 대단지 청약에서 대규모 미달 사태가 발생했다"며 "주변 지역의 기존 아파트 매매가격이나 먼저 분양한 아파트의 전매가격보다 해당 단지의 분양가가 높았기 때문으로 풀이된다"고 설명했다.

시장 상승기에 아파트 가격이 지속적으로 오를 것이라는 기대가 있을 때는 높은 초기 분양가가 문제가 되지 않지만 투자자가 없는 실수요자 시장에서는 분양가가 분양에 미치는 영향이 결정적이라는 것이다.

하반기 분양시장도 이런 추세에 따라 실수요자를 중심으로 움직일 것으로 보인다. 청약률이나 초기 분양률은 다소 떨어지겠지만 입지와 분양가에 따라 분양 결과가 양극화되는 현상이 더 심화될 전망이다.

전문가들은 특히 전반적인 분양 열기가 예년에 비해 못하지만 아직도 내 집을 마련하지 못한 실수요자에게는 '기회'가 될 수 있다고 진단한다.

지속적인 땅값 상승과 물가 급등으로 앞으로 신규 아파트 분양가도 계속 오를 수밖에 없는 상황이지만, 올해 분양가는 정부의 억제책으로 아직 프리미엄이 있는 상태라는 것이다.

특히 지난해 12월 대구 전 지역이 부동산 규제 지역(달성군 일부 제외)으로 묶이면서 실수요자 당첨 기회가 더 높아졌다. 실수요자에게는 똘똘한 한 채를 구할 수 있는 마지막 기회가 될 수도 있다는 의미다.

전문가들은 "무조건 사고보자는 투자 중심의 시장이 아니라 입지와 분양가에 따라 분양 양극화 현상이 심화되고 있다"며 "수요자들도 똑똑해져야 한다"고 조언했다.