내년 부동산 보유세제 어떻게 바뀌나

대구 2억 아파트 94만원→23만원

정부와 여당이 11일 당정협의에서 확정한 부동산세제 개편안은 주택과 땅에 대한 보유세의 기존 틀을 통째로 바꾼 것으로 상당한 파급효과가 예상된다.

개편안에 따르면 본인 명의로 전국 소유 주택 가격 합계가 국세청 기준시가로 9억원 이상 되면 내년 12월부터 초과분에 대해 20억원까지 1.0%, 20억∼100억원 2.0%, 100억원 초과 3.0% 등의 종합부동산세를 내야 한다.

또 공시지가 기준 6억원 이상 나대지는 20억원까지 1.0%, 20억∼100억원 2.0%, 100억원 초과 4.0%의 3단계를 추가해 종부세를 내도록 했다.

40억원 이상의 사업용 토지는 200억원까지 0.6%, 200억∼1천억원 1.0%, 1천억원 초과 1.6% 등의 3단계로 각각 종부세를 부과한다.

이에 따라 서울 강남지역을 중심으로 대구 수천명 등 전국에서 6만여명(주택 3만∼3만5천명, 나대지 3만명, 사업용토지 8천명)의 부동산부자들이 모두 6천억∼7천억원의 종부세를 낼 것으로 추산된다.

반면 종부세 대상이 아니면 주택 0.15∼0.5%, 나대지 0.2∼0.5%, 사업용 토지 0.2∼0.4%의 비교적 낮은 세율로 재산세를 내게 돼 전체 납세자의 60∼70%가 내는 보유세 부담은 감소할 것으로 보인다.

예를 들어 종부세 비대상인 기준시가 2억원인 대구 진로아파트 78평형의 경우 올해 94만8천원의 세금을 냈는데 내년에는 23만7천원으로 크게 줄어들게 된다.

◆재산세 3단계 부과

국세청 기준시가 9억원 이하의 주택 소유자가 대상인 재산세의 경우 8천만원 이하 0.15%, 8천만∼2억원 0.3%, 2억원 초과 0.5% 등 3단계로 누진부과한다.

현재 주택은 토지부문과 건물부문으로 구분, 토지에 대해서는 0.2∼5.0%의 9단계로 종합토지세를, 건물에 대해서는 0.3∼7.0%의 6단계로 재산세를 각각 누진부과하고 있어 실가격을 제대로 반영하지 못하는 것으로 지적돼왔다.

나대지도 현재는 종합토지세 세율을 누진적으로 부과하고 있으나 내년부터는 공시지가 6억원 이하에 대해서는 1억원까지 0.2%, 1억∼2억원 0.3%, 2억원 초과 0.5%의 3단계로 재산세를 부과한다.

사업용 토지는 공시지가 40억원 이하 0.2%, 4억∼20억원 0.3%, 20억원 초과 0.4%의 3단계로 재산세를 물린다.

이번 세율변경으로 주택에 대한 재산세의 최저세율은 기존의 0.2%에서 0.15%로 떨어졌으나 세율이 적용되는 과표가 국세청 기준시가의 50%로 상향 조정되기 때문에 9억원 미만의 주택도 과표 현실화율 등에 따라 부담이 늘어날 수 있다.

그런데 종부세 과세대상자는 6월 1일 가격을 기준으로 12월 1일부터 15일까지 부동산 소유자의 주소지 관할세무서에 납부하면 되고, 자진 신고하면 납부할 세액의 3%를 공제받는다.

이와 함께 이번 세제개편 작업에서는 분리과세 대상 토지의 경우 농지는 기존 0.1%에서 0.07%로, 공장용지는 0.3%에서 0.2%로, 골프장·고급오락용 토지는 5.0%에서 4.0%로 각각 세율을 낮췄다.

◆지역별, 주택 형태별 차등

이번 세제개편으로 기준시가 2억3천만원대인 주택을 기준으로 할 경우 내년 세액은 32만원대로 비슷해지지만 세액 증가율은 서울 신도시 지방, 아파트 단독주택 등 지역별, 주택 형태별로 희비가 엇갈리게 된다.

서울 강남의 18평 아파트는 세금이 무려 193.6% 늘어나게 되며 경기 평촌의 40평 아파트는 130.7%, 서울 송파의 17평형 단독주택은 25.2% 세금이 증가하게 된다.

하지만 경기 수원의 55평 단독주택은 33.7% 줄고 경북 경주의 74평 아파트와 전북 전주시 89평 단독주택은 각각 53.1%와 73.3%씩 감소한다.

문제는 주택의 기준시가를 기준으로 세금을 부과하더라도 시군구에서 재산세를 부과할 때는 개인별로 주택보유금액을 합산하지 않고 주택별로 세금을 부과, 다주택 보유자들이 유리하게 됐다는 것.

가령 기준시가 9억짜리 주택을 1채 보유하고 있으면 199만원의 세금을 내야 하지만 기준시가로 1억짜리 주택 9채를 보유하면 세금이 81만원으로 2.5배 이하로 줄어든다.

◆보유세 납기일

부동산 보유세의 납기는 현재 토지(종토세) 10월, 건물(재산세) 7월인데, 토지만 9월로 한달 앞당겨졌다.

종부세 납기일은 12월 15일이다.

주택의 경우 올해까지는 건물분 보유세와 토지분 보유세를 따로 계산했으나 내년부터 합산하기 때문에 세금은 7월과 9월에 절반씩 내게 된다.

기준시가 10억원인 아파트 1채를 보유하고 있는 납세자의 경우 7월 말 건물에 적용되는 주택분 재산세 절반을 내고, 9월 말 토지에 적용되는 주택분 재산세 나머지 절반을 낸 뒤, 12월에 다시 종합부동산세를 납부하면 된다.

그러나 종부세에 해당되지 않는 사람은 7월과 9월에 각각 주택분 재산세 절반씩을 내면 된다.

주택이 없고 사업용 건물만 있는 사람은 7월 말에 건물분 재산세를 전액 납부하고, 건물은 없고 농지만 보유한 경우 9월 말에 토지분 재산세 전액을 내면 된다.

종부세 과세기준은 매년 6월 1일. 11월 중 국세청이 사전 안내하며, 12월 1~15일 주소지 관할세무서에 자진 신고, 납부해야 한다.

◆종부세 비(非)대상

빌딩 상가 사무실 등 사업용 건물과 농지 공장용지 등은 종부세 대상에서 제외된다.

골프장 별장 고급오락장 등 높은 세율로 별도과세하거나 전답 과수원 임야 등 낮은 세율로 별도과세하는 토지도 빠졌다.

또 임대사업용 주택은 기본적으로 제외하되 투기방지를 위해 추후 시행령을 마련해 일정부분에 대해서는 포함하는 방안을 추진할 예정이다.

◆고가주택 매력 떨어질 듯

소유 주택의 기준시가 합계가 9억원 이상일 때 최고 3%의 종부세가 부과됨에 따라 고가 주택에 대한 매력은 떨어질 수밖에 없는 상황이 됐다.

정부가 급격한 세 부담 증가를 막기 위해 세금 증가 상한선을 50%로 설정, 고가주택 소유자들이 당장 느끼는 부담은 적겠지만 1년에 50%씩 매년 세금이 늘어난다면 4년 뒤에는 올해의 5배 수준으로 세 부담이 늘어난다.

하지만 대구에서는 현재 실거래가가 10억5천만원선으로 형성되고 있는 수성구 황금동 '태왕아너스' 아파트 87평형을 제외하고는 시가로 9억원을 넘는 아파트가 없는 상태여서 종부세와 관련한 움직임은 특별하게 나타나지 않을 전망이다.

◆상가 등은 반사이익 전망

종부세 대상에서 제외된 아파트 상가를 포함한 상가건물, 전, 답, 임야 등이 내년 거래세율 인하에 힘입어 반사이익을 누릴 전망이다.

신규분양 아파트는 상대적으로 종부세의 타격을 많이 받을 전망. 기준시가 3억5천만원짜리 아파트 32평형의 경우 올해 보유세는 17만7천원이었지만 바뀐 세제안을 적용하면 내년 보유세는 올해의 3.5배 수준인 62만1천원이나 된다.

물론 실제 내는 세금은 증가 상한선 50%를 적용한 26만5천원이다.

하지만 기준시가 3억5천만원짜리 아파트를 신규로 분양받았다면 62만1천원을 보유세로 고스란히 내야 한다.

같은 값이라면 새 아파트를 분양받기보다는 기존 아파트를 사는 것이 유리하다는 계산이다.

대구의 경우 타 도시와는 달리 특별한 개발호재가 없는 탓에 투자수요 등 이번 세제개편에 따른 반사이익은 나타나지 않을 것이란 게 지역부동산업계의 시각이다.

전체적으로 보면 정부의 이번 보유세 개편안은 투기억제보다는 과세형평성을 높이는 데 초점이 맞춰졌다.

특히 주택은 시장현실을 무시하고 신축원가를 기준으로 하던 전근대적인 방식에서 탈피, 가액을 기준으로 세금을 부과함으로써 비싼 집을 가지고도 세금을 적게 내는 불형평성이 개선됐다.

토지는 현재도 개인별로 합산과세를 하기 때문에 형평성 제고보다는 일부 과다보유자들에 대한 투기억제에 무게가 실린 것으로 볼 수 있지만 투기억제는 여전히 미흡한 것으로 지적됐다.

황재성기자 jsgold@imaeil.com