종합부동산세 내년 도입...투자전략 수정 불가피

정부가 작년 '10.29 부동산 종합대책'의 하나로 나온 종합부동산세를 내년부터 도입키로 함에 따라 부동산관련 투자 전략 수정이 불가피해졌다.

정부가 부동산 가격을 잡기 위해 건물이나 토지를 많이 보유한 사람들에게 세금을 무겁게 물리기로 한 가운데 전문가들은 불필요한 부동산은 미리 처분하거나 가족 이름으로 명의 변경하는 등 사전 대비가 필요하다고 조언한다.

▲팔 것은 연내에 처분해야=가격이 오를 가능성이 적은 땅이나 주택은 올해 안에 처리하는 것이 좋다.

특히 1가구 다(多)주택자는 가장 세금 부담이 큰 집을 비과세 요건을 갖출 때까지 남겨두고, 나머지는 하나씩 처분해 나가는 것이 절세하는 방법이다.

▲임대업자 등록=가격 상승이 기대되는 주택을 여러 채 보유, 팔기가 망설여진다면 주택 임대사업자로 등록하는 방법을 생각해볼 만하다.

재정경제부가 '보유세제 개편 방안'을 발표하면서 주택 임대사업자를 위해 비(非)거주 주택에 대한 최고세율 적용 방침을 백지화했기 때문.

▲상가, 오피스텔=현재로선 사업용 건물의 경우 중과 대상에서 제외될 가능성이 크기 때문에 돈되는 상가 등 사업용 부동산은 상대적으로 투자가치가 높아질 것으로 예상된다.

하지만 오피스텔은 내년부터 시세에 근접한 공시지가를 기준으로 세금이 매겨진다는 점을 감안, 임대수입이 만족할 정도가 아니거나 가격이 오를 기미가 없다면 가급적 연내에 처분하는 것이 바람직하다.

▲미리 증여하는 것도 검토해야=새로 도입될 예정인 종합부동산세가 '가구별'이 아닌 '개인별'로 보유부동산 가격을 합산해 세금을 매긴다는 점을 감안, 가족 이름으로 명의를 변경하면 중과(重課) 대상에서 벗어날 수도 있다.

증여하면 증여세와 취득, 등록세를 새로 내기 때문에 관련세금 부담은 생기지만 배우자나 자녀에게 증여할때 일정 금액(배우자 3억원, 성년자녀 3천만원, 미성년자녀 1천500만원)까지 공제가 되는 등의 규정을 적절히 이용하면 세부담을 최소화할 수 있다.

더욱이 자녀에게 사전에 부동산을 증여해 두면 나중에 안아야 하는 상속세 부담을 줄일 수 있다는 점도 고려해야 한다.

나경민 세무사는 "증여할 경우와 부동산을 그대로 갖고있으면서 종합부동산세를 물어야하는 경우 중 어느 쪽이 절세를 위해 유리한지를 꼼꼼히 따져보고, 판단해야 할 것"이라면서 "하지만 아직까지 구체적인 종합부동산세 시행방안이 확정되지 않은 만큼 두고봐야 할 일"이라고 말했다.

한편 정부가 지난 5월31일 밝힌 부동산 보유세제 개편 방안의 핵심은 땅을 많이 보유한 사람들의 과세표준(세금을 매기는 기준금액)을 공시지가의 50%로 법에 규정하겠다는 것. 이는 지방자치단체가 과세표준을 조정해 세금을 낮추는 사례를 근본적으로 막겠다는 취지다.

이를 위해 정부는 개인별로 전국에 흩어져 있는 땅과 건물을 합산해 과세하는 종합부동산세를 도입하되 땅은 땅끼리, 건물은 건물끼리만 통합해 세금을 매기는 쪽으로 가닥을 잡아가고 있다.

지난해 정부가 제시했던 '비(非)거주주택'에 대한 최고 세율 적용은 사실상 백지화됐다.

이같은 정부의 기본방침과 조세연구원이 22일 공청회에서 제시한 '부동산 보유세 개편방안' 내용을 정리해봤다.

▲종합부동산세=지자체가 걷는 종토세나 재산세 외에 개인별로 전국에 산재한 부동산을 합산, 따로 세금을 매기는 것. 이 제도가 시행되면 지금처럼 종토세와 재산세를 낸 뒤 전국 보유 토지와 건물을 별도로 합산해 누진 과세된 건물분 종합부동산세와 토지분 종합부동산세를 한 번 더 납부해야 한다.

22일 조세연구원은 현재 시.군.구별로 관할구역내의 건물별로 과세되고 있는 재산세를 내년부터는 한 사람이 개인이 보유한 모든 주택 가격을 합산한 후 일정액 이상일 때 세금을 부과하는 '합산과세' 방식과 농어촌주택이나 임대주택 등을 합산과세 대상에서 제외하는 '합산배제'방식 등 두 가지 방안을 제시했다.

▲종합부동산세 과세대상='합산과세' 방식에서 합산과세 대상을 과세표준(과표) 6천만원 이상으로 제한하되 과표 구간과 세율을 현재수준으로 유지하면 과세 대상은 9만2천여명, 세수는 1인당 최고 633만원에 이를 것으로, 하한선을 4천만원으로 정하면 과세대상은 53만명, 세수는 9천734억원에 달할 것으로 예상했다.

'합산배제' 방식을 적용하면 종합부동산세를 새로 내야하는 사람(과표가 1천800만원 이하인 주택을 제외할 경우)은 최고 17만8천명, 세수는 3천224억원(1인당 평균 180만원)인 것으로 산출됐다.

과세대상은 전국적으로 5만∼10만명이 해당될 것으로 보인다.

▲세금 얼마나 늘어나나=조세연구원에 따르면 재산세 부과 기준인 건물기준가액을 1m²당 16만원에서 내년에는 46만원으로 2.6배로 늘리면서 과세 구간은 9개에서 6개로 축소, 세율을 낮추더라도 내년도 재산세 부담은 올해에 비해 평균 30% 오르는 것으로 추산했다.

이 경우 국민 1인당 평균 재산세 부담액은 3만원에서 3만9천원으로 오르게 된다.

조세연구원은 종합토지세도 내년도에 과표가 53% 늘어나는 만큼 세율을 조정하더라도 세금 부담이 38% 증가할 것으로 분석했다.

올해 1조7천710억원인 종토세 세수(稅收)가 내년도에는 2조4천376억원으로 늘어나게 된다는 것.

정부가 세율이나 과세표준 구간을 고치지 않은 채 내년에 종합부동산세를 도입할 경우 수도권 신도시에 30평형대 아파트 2채를 갖고 있는 사람의 재산세(건물분 종합부동산세)는 600만원을 넘는 것으로 나타났다.

▲농지나 임야, 공장용지=농지.임야.공장용지.골프장.별장.고급오락장 등은 종합부동산세 대상에서 제외된다.

농지나 임야, 공장용지는 세금을 싸게 매기고 골프장 등은 비싸게 물리는 현재의 분리과세 방식을 그대로 유지한다는 것.

▲과세표준=현재 과세표준은 토지의 개별공시지가에 지자체장이 고시하는 '적용률(39.1%)'을 곱해 산정한다.

따라서 평당 개별공시지가가 10만원이라면 과세표준은 3만9천100원이다.

과세표준이 나오면 세율을 곱해 세금을 산정한다.

정부는 앞으로 적용률을 공시지가의 50%로 대폭 올려 법령에 못 박는다는 방침. 이 경우 과세표준은 5만원으로 뛰어 올라 종전보다 27.8% 상승한다.

▲현행 비과세 제도=토지세는 법령이나 지자체 조례에 의한 현행 비과세 및 감면 조항이 그대로 적용되지만 종합부동산세는 법령에 의한 비과세·감면 조항만 인정하는 방안이 거론되고 있다.

▲향후 계획=8월 말 보유세제 개편안을 확정한 뒤 9월 정기국회에 제출, 통과시켜 내년부터 시행에 들어간다는 계획. 이 경우 건물분 종합부동산세는 7월, 토지분은 10월부터 적용받게 된다.

황재성기자 jsgold@imaeil.com