서울 아파트 매매가격 상승세가 마포·용산·성동 등 이른바 '마용성' 지역을 넘어 노원·도봉·강북 등 외곽 중저가 지역인 '노도강'으로까지 확산하고 있다. 반면 대구 아파트값은 장기 하락세에서 벗어나지 못하면서 지역 간 주택시장 양극화가 심화하고 있다. 대구시가 지역 주택시장 회복을 위해 중앙정부에 수도권과 차별화된 정책을 지속적으로 건의하고 있지만, 제도 개선에도 시장에서 체감하는 효과는 제한적이라는 지적이 나온다.
◆ 서울 '마용성' 넘어 '노도강'까지 상승세…저점 이후 오름세
한국부동산원의 월간 아파트 매매가격지수에 따르면 서울 아파트값은 2023년 4월 저점인 81.95를 기록한 뒤 상승세를 이어가 올해 8월 102.33까지 올랐다. 저점 대비 상승률은 24.87%다. 같은 기간 성동구가 45.13% 올랐고, 마포구와 용산구도 각각 35.31%, 29.75% 상승했다. 서울 주요 지역을 중심으로 시작된 상승 흐름이 이어지면서 아파트값 오름세가 확산하는 모습이다.
주목할 부분은 상대적으로 아파트 가격이 낮아 지난 하락기 동안 낙폭이 컸던 '노도강' 지역의 반등세다. 노원구 아파트 매매가격지수는 2023년 4월 91.25에서 올해 8월 103.72로 13.67% 올랐다. 강북구도 같은 기간 93.40에서 103.55로 10.87% 상승했으며, 도봉구는 94.77에서 102.76으로 8.43% 올랐다.
◆ 대구 아파트값 고점 대비 27.30% 하락…거래 회복세도 주춤
반면 대구는 하락세가 좀처럼 멈추지 않고 있다. 대구 아파트 매매가격지수는 2021년 10월 137.38로 고점을 기록한 뒤 올해 8월 99.87까지 떨어졌다. 고점 대비 하락률은 27.30%다. 같은 기간 서울 아파트 매매가격지수는 91.64에서 102.33으로 11.67% 상승했다. 같은 기간을 기준으로 두 지역의 누적 변동률 차이는 38.97%포인트(p)에 달한다.
2023년 4월 이후에도 두 지역의 흐름은 엇갈렸다. 서울 아파트 매매가격지수는 상승세를 이어가는 반면 대구는 111.16에서 올해 8월 99.87로 10.16% 하락했다. 서울의 상승세가 외곽 지역으로 확산하는 동안 대구는 하락세를 이어가면서 지역 간 주택시장 격차가 확대됐다.
거래량도 최근 감소세를 보였다. 대구 아파트 매매 거래량은 2022년 월평균 1천253건에서 올해 상반기 월평균 2천593건으로 늘었지만, 8월에는 1천469건으로 줄었다. 7월 2천117건과 비교하면 한 달 새 30.6% 감소한 수치다.
특히 준공 후 미분양은 지역 주택시장의 부담 요인으로 꼽힌다. 완공 후에도 팔리지 않은 주택이 쌓이면 건설사의 자금 부담이 커지고 후속 사업 추진에도 차질이 생길 수 있다. 건설경기 침체가 장기화하면 지역 건설업과 연관 산업 전반으로 여파가 확산할 수 있다.
◆ 대구시 '이원화 정책' 집중 건의…제도 개선에도 체감 효과 제한적
대구시는 수도권과 지방의 주택시장 여건이 다른 만큼 지역 특성을 반영한 차별화된 정책이 필요하다는 입장이다. 지방 준공 후 미분양 주택에 대한 세제 혜택 확대와 금융 규제 완화, 한국토지주택공사(LH)의 미분양 주택 매입 확대 등을 정부에 건의해 왔다. 정부가 일부 제도를 개선했지만 시장에서 체감하는 효과는 제한적이라는 게 대구시의 판단이다.
지방의 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 적용은 2단계로 유지되고 있으며, 지방 준공 후 미분양 주택에 대한 양도소득세·종합부동산세 과세특례 기준도 주택가액 7억원 이하로 상향됐다. 하지만 대출 규제에 따른 매수 여력 제약이 남아 있고, 세제 혜택 역시 적용 대상이 제한적일 수 있다는 지적이 나온다. LH의 지방 준공 후 미분양 주택 매입사업도 대구 지역의 실제 매입 규모가 크지 않아 시장 전반의 회복을 이끌기에는 한계가 있다는 평가다.
송원배 빌사부 대표는 "서울의 부동산 문제 해결에만 집중할 것이 아니라 지방의 경제와 주거 문제도 국가 정책의 중심에 둬야 한다"며 "지방은 신산업 발굴과 기업 유치를 통해 청년 일자리를 지켜내는 한편, 지역 현실에 맞는 부동산 세제와 금융 정책으로 지역 활력을 되살려야 한다"고 말했다.
이어 "수도권은 공급 확대와 규제 기조를 유지하고, 지방은 인구 감소에 대응해 주거 안정을 위한 규제 완화에 나서는 등 부동산 정책을 완전히 이원화할 필요가 있다"며 "지금 대응하지 못하면 앞으로 대구에서 일할 사람 자체가 사라질 수 있다는 점을 더 심각하게 고민해야 한다"고 강조했다.
