다가구주택 권리관계 통합정보체계 구축…9월부터 위험진단 서비스 제공
전입신고 즉시 대항력 인정 추진·공인중개사 설명의무 강화
전세 계약 전 선순위 보증금 등 권리관계를 한 번에 확인하고 위험도를 진단받을 수 있는 통합정보 시스템이 오는 9월 서비스를 시작한다.
국토교통부와 법무부, 행정안전부 등 관계부처는 10일 이 같은 내용을 담은 '전세사기 방지대책'을 발표했다. 사후 구제 중심이던 정책을 선제적 예방으로 전환해 임차인과 임대인 간 정보 비대칭을 해소하는 데 초점을 맞췄다.
2023년 6월 전세사기 피해자 지원법 시행 이후 지난달까지 누적 피해자는 3만6천950명에 달한다. 현재도 매달 약 700건의 피해가 발생하고 있으며, 피해 보증금 규모는 지난해 말 기준 4조7천억원에 이른다.
이번 대책의 핵심은 선순위 권리관계 통합정보 시스템 구축이다. 지금까지는 등기·확정일자·전입세대 정보·세금 체납 여부 등이 여러 기관에 흩어져 있어 예비 임차인이 직접 확인하기 어려웠다. 특히 다가구주택은 건물 전체 등기만 존재해 세대별 계약 상황을 파악하기 사실상 불가능했고, 계약 이후 건물이 경매에 넘어가고 나서야 선순위 권리를 뒤늦게 알게 되는 사례가 반복됐다.
정부는 각 부처가 보유한 등기·확정일자·전입세대·세금 체납 정보를 연계해 위험도를 진단하는 시스템을 구축한다. 예비 임차인이 주소를 입력하면 관련 정보가 실시간으로 연계돼 계약 전 위험성을 확인할 수 있는 방식이다. 다가구주택 선순위 보증금은 임대주택정보체계(RHMS)를 통해 추출하도록 시스템을 개편하고, 세금 체납 등 임대인 관련 정보는 임대인 동의를 전제로 제공한다.
정부는 이달 중 주택임대차보호법 개정안을 발의해 법적 근거를 마련하고 8월까지 시스템 구축을 완료할 계획이다. 법 개정 이전에는 주택도시보증공사(HUG)의 '안심전세 앱'을 고도화해 다가구주택 정보 제공 기능을 먼저 추가한다.
전입신고 효력 시점을 악용한 편법 대출도 차단한다. 현행법상 근저당권은 접수 즉시 효력이 발생하지만 임차인 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 인정된다. 일부 임대인이 이 시간 차를 이용해 임차인 대항력 발생 직전 담보대출을 받아 세입자 보증금을 후순위로 밀어내는 사례가 있었다. 정부는 대항력 발생 시점을 전입신고 즉시로 앞당기는 주택임대차보호법 개정을 추진하고, 은행 대출 심사 시 확정일자와 전입세대 정보를 실시간 확인하도록 금융 시스템 연계도 추진한다.
공인중개사 책임도 강화된다. 정부는 통합정보 시스템을 통해 중개사가 선순위 보증금 현황을 직접 확인하고 임차인에게 전체 권리관계를 반드시 설명하도록 의무를 강화할 방침이다. 표준 임대차계약서에 관련 내용을 명시하고 위반 시 과태료 상향과 영업정지 등 처벌도 강화한다.
김윤덕 국토부 장관은 "전세사기는 사회에 첫발을 내딛는 청년들의 재산과 희망을 한순간에 앗아가는 중대한 범죄이자 사회적 재난"이라며 "전세 계약의 구조적 취약성을 개선해 예비 임차인이 안심하고 계약할 수 있는 환경을 만들겠다"고 말했다.
