국세청이 국토교통부와 협의해 부동산 자금조달계획서를 '한 달 단위'에서 '실시간' 공유 체계로 전환한다. 부동산 취득 자금의 출처를 즉시 파악해 '부모 찬스', 갭투자, 차명 거래 등 편법 증여를 조기에 적발하겠다는 의지다.
자금조달계획서는 주택을 취득할 때 자금이 어떤 경로로 마련됐는지를 기재하는 서류다. 국세청은 이 자료를 통해 부동산 거래에 수반된 증여, 대출, 차입 등의 합법성을 점검해왔다. 올해만 34만 건이 접수됐으며, 지금까지는 시군구→국토부→국세청으로 한 달 단위로 전달돼왔다.
그러나 최근 대출규제 강화 이후 자금조달계획서상 '임대보증금'이나 '개인 간 차입'을 자금 출처로 기재한 사례가 급증하면서 기존 체계로는 신속한 대응이 어렵다는 판단이 내려졌다. 실제로 '임대보증금 등'으로 기재된 건수는 2023년 월평균 1만5천 건에서 지난해 2만2천 건, 올해 9월까지는 2만7천 건으로 증가했다. 금융기관 외 기타 차입금도 600건(2023년)에서 1천 건(2025년 9월)으로 늘었다.
오상훈 국세청 자산과세국장은 "앞으로는 주택 거래 즉시 국토부로부터 자금조달계획서와 증빙자료를 실시간으로 받아 의심 거래를 신속히 분석할 수 있을 것"이라며 "이르면 내달 초 시행을 목표로 준비 중"이라고 밝혔다.
국세청은 이 시스템을 기반으로 자금 출처 불분명 거래에 대한 상시 모니터링 체계를 구축한다는 방침이다. 자금조달계획서상 기재 내용이 허위거나 출처가 모호할 경우 자금출처조사 대상으로 선정해 세금을 추징한다.
최근 조사에선 편법 증여·허위 계약 등 다양한 사례가 적발됐다. 서울 신축 아파트를 갭투자로 매입한 외국인 A씨는 부친에게서 현금 증여를 받았음에도 기존 주택 처분대금을 자금 원천으로 신고했다가 증여세 수억 원을 추징당했다. 개인병원을 운영하는 의사 B씨는 예금 수십억 원을 자금 원천으로 제출했지만 비급여 진료비를 현금으로 받고 신고 누락한 사실이 드러나 소득세 수십억 원이 부과됐다. 대학생 C씨는 부모와 허위 전세계약을 맺고 아파트를 매입해 증여세 탈루 혐의로 조사 대상에 올랐다.
국세청은 여기에 '부동산 탈세 신고센터'를 새로 열어 국민 제보를 상시 접수하기로 했다. 오는 31일부터 운영되는 이 센터는 탈세 의심 거래에 대한 구체적인 증빙자료를 제출하면, 실제 세금 추징 시 포상금 제도에 준한 보상이 주어진다.
국세청 관계자는 "자금조달계획서의 실시간 공유는 단순 행정 절차를 넘어서, 부동산 시장의 자금 흐름을 실시간 감시하는 세정 인프라로 작동할 것"이라며 "AI 분석 시스템과 결합해 탈세 혐의 거래를 정교하게 걸러낼 수 있을 것"이라고 말했다.
