정부, 15일 주택시장 안정화 대책 발표
금융 규제 4단계·규제지역 확대로 수요 관리 강화
"주택시장 불안은 서민 주거안정 위협…골든타임 놓치면 안 된다"
정부가 서울 전역과 경기도 12개 지역을 조정대상지역과 투기과열지구로 추가 지정하고, 고가주택에 대한 주택담보대출(이하 주담대) 한도를 대폭 제한하는 '주택시장 안정화 대책'을 발표했다.
국토교통부, 기획재정부, 금융위원회 등은 15일 정부서울청사에서 부동산관계장관회의를 열고 주택시장의 가격 상승세와 거래량 증가가 가팔라지는 상황을 반영해 수요 관리와 금융 규제를 동시에 강화하기로 했다. 수도권 규제지역 확대와 고가주택 대출한도 차등화, 스트레스 금리·전세대출 DSR(총부채상환비율) 강화 등이 골자다.
참석자들은 최근 한강 인접지역을 중심으로 주택가격 상승세와 거래량 증가 추세가 가팔라지고, 금리 인하 기대감에 따른 투기적 수요가 서울과 경기도 다른 지역으로 확산되고 있다고 평가했다. 나아가 주택시장 불안이 단순히 부동산 문제를 넘어 근로의욕 저하, 소비 위축, 자원분배 왜곡으로 이어져 경제 전반의 활력을 저해할 수 있다는 점에 인식을 같이했다.
김윤덕 국토부 장관은 "주택시장 안정의 골든타임을 놓치면 국민들의 내집 마련과 주거 안정이 더욱 어려워질 수 있다"며 "주택시장 안정을 정부 정책의 우선 순위로 두고 관계부처가 총력 대응해나갈 것"이라고 말했다.
◆서울 전역, 다시 규제지역으로…LTV 40%로 제한
정부는 조정대상지역과 투기과열지구의 지정 범위를 대폭 확대했다. 기존에 지정된 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4개 자치구에 더해 서울 나머지 21개 자치구 전체와 경기도 과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 등 12개 지역이 신규 지정된다. 지정은 16일부터 효력을 발생한다.
조정대상지역과 투기과열지구로 지정되면 주택담보대출의 LTV(주택가격 대비 대출금액 비율) 한도가 70%에서 40%로 낮아진다. 무주택자(처분조건부 1주택자 포함)는 40%, 유주택자는 대출이 제한된다. 대출한도는 최대 6억원으로 일원화된다.
토지거래허가구역도 투기과열지구와 동일 범위인 서울 전역과 경기 12개 지역으로 지정되며, 20일부터 내년 12월 31일까지 적용된다. 허가구역 내에서 아파트 등을 취득하는 경우 2년간 실거주 의무가 부과된다. 토지거래허가구역 내 비주택담보대출(상가·오피스텔 등)의 LTV도 기존 70%에서 40%로 낮아진다.
전세대출도 강화된다. 소유권 이전 조건부 전세대출은 금지되고, 전세대출 보증비율이 80%로 상향되며, 1주택자의 대출한도는 2억원으로 일원화된다. 1주택 소유자가 규제지역 내 3억원을 초과하는 아파트를 취득할 때 전세대출이 제한되며, 전세대출을 보유한 차주의 규제지역 내 3억원 초과 아파트 취득도 제한된다.
신용대출 규제도 강화된다. 1억원을 초과하는 신용대출을 보유한 차주는 대출실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택 구입이 제한된다.
◆25억원 넘는 고가주택 대출한도 2억원…1주택자 전세대출 DSR 적용
정부는 수도권과 규제지역 내 주택가격에 따라 주담대 한도를 차등 적용하기로 했다.
시가 15억원 이하 주택은 현행 6억원 한도를 유지한다. 15억원을 초과해 25억원 이하 주택은 대출한도를 4억원으로 제한하고, 25억원을 초과하는 주택은 2억원으로 낮춘다. 이주비대출은 주택가격과 무관하게 최대 6억원이 유지된다.
이억원 금융위원장은 "과도한 대출을 활용한 고가주택 구입 수요를 제한함으로써 수도권·규제지역 내에서 대출을 활용한 고가주택 구입 수요를 보다 강력하게 관리해 나갈 수 있을 것"이라고 설명했다.
이 조치는 행정지도를 거쳐 16일부터 시행되며, 감독규정 개정을 통해 정식화될 예정이다.
여기에 정부는 주담대 심사 시 적용되는 스트레스 금리를 상향 조정한다. 차주의 DSR 계산 시 대출금리에 가산되는 스트레스 금리가 수도권·규제지역 주담대에 한해 1.5%에서 3.0%로 인상된다.
스트레스 금리는 중장기적 금리상승 가능성을 반영해 DSR 산정 시에만 적용되며, 실제 대출금리에는 반영되지 않는다. 이 조치는 향후 금리 인하 시 대출한도 확대 효과를 일부 상쇄하기 위한 것이다. 예를 들어 5년 주기형 대출의 경우 기존 0.6%(1.5%×40%)에서 1.2%(3%×40%)로 높아진다.
이 위원장은 "향후 금리 인하시 발생될 수 있는 차주별 대출한도 확대 효과가 일정 부분 상쇄될 수 있을 것으로 예상된다"고 밝혔다. 이 조치 역시 16일부터 행정지도로 시작된다.
이와 함께 1주택 소유자가 수도권·규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받는 경우, 전세대출의 이자상환분이 차주의 DSR에 반영된다. 무주택자나 지방 지역에 대해서는 단계적으로 확대할 방침이다. 이 조치는 29일부터 시행된다.
은행권 주담대에 적용되는 위험가중치 하한 상향 조치는 애초 예정된 내년 4월이 아닌 내년 1월 1일부터 조기 시행된다. 현재 15%인 위험가중치 하한이 20%로 올라간다.
◆세제 합리화 방안 추진…연구용역 발주
이와 함께 정부는 생산적 부문으로의 자금유도, 응능부담 원칙, 국민 수용성 등을 종합 고려해 부동산 세제 합리화 방안을 마련하기로 했다.
구체적인 세제 개편의 방향, 시기, 순서 등에 대해서는 부동산 시장에 미치는 영향과 과세형평 등을 감안해 종합 검토할 계획이다. 세제 개편 관련 연구용역과 관계부처 태스크포스(TF) 논의를 통해 보유세·거래세 조정 및 특정지역 수요쏠림 완화를 위한 세제 합리화 방안도 검토한다.
아울러 금융위는 이번 대책의 효과적 이행을 위해서는 발표 이후의 관리와 운영이 더욱 중요하다는 점을 강조했다. 금융당국과 관계기관은 현장점검 등을 통해 금융회사들의 규제 준수 여부, 대출유형별·용도별 대출 추이 등을 밀착 모니터링하고, 향후 금융당국·관계기관·금융권간 가계부채 점검회의를 주기적으로 개최해 동 방안이 시장에 조기에 안착할 수 있도록 적극 관리해나갈 계획이다.
아울러 향후 구체적인 가계대출 증가 양상, 주택시장 동향, 풍선효과 발생 여부 등을 면밀히 모니터링하며, 시장 상황에 맞는 추가대책을 적기에 과감하게 시행해나갈 방침이다.
