수도권·규제지역 고가주택 돈줄 죄
스트레스 DSR 2배 상향, 25억 넘는 아파트 주담대 2억으로 '싹둑'
정부가 6.27 대책에도 불구하고 수도권 일부 지역을 중심으로 과열 양상을 보이는 주택 시장을 안정시키기 위해 더 강한 대출 규제 카드를 꺼내 들었다.
시가 25억원을 초과하는 고가주택의 주택담보대출 한도를 기존 6억원에서 2억원으로 대폭 축소한다. 미래 금리 변동 위험을 반영하는 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 금리도 2배로 상향, 전세대출에도 DSR을 적용하는 등 돈줄을 전방위로 죄겠다는 구상이다.
금융위원회는 15일 기획재정부, 국토교통부, 금융감독원, 한국은행 등 관계기관과 함께 '긴급 가계부채 점검회의'를 열고 '주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안'을 발표했다.
이번 대책의 핵심은 대출을 활용한 고가주택 구입 수요를 억제하는 데 있다. 오는 16일부터 수도권 및 규제지역에서 주택 구입 목적으로 주담대를 받을 경우, 주택 가격에 따라 대출 한도가 차등 적용된다.
먼저 시가 15억원 이하 주택의 경우, 현행과 동일하게 최대 6억원까지 대출이 가능하다.
시가 15억원 초과, 25억원 이하 주택의 경우에는 대출 한도가 4억원으로 줄어든다.
특히 25억원 초과 주택은 대출 한도가 2억원으로 대폭 축소된다. 사실상 대출로는 고가주택을 매수할 수 없는 구조가 만들어지는 것이다.
이는 기존에 주택 가격과 무관하게 최대 6억원까지 가능했던 대출 한도를 고가주택일수록 더 강하게 조이는 '핀셋 규제'라는 평가다.
향후 금리 인하에 대한 기대감으로 대출이 늘어나는 것을 막기 위한 조치도 시행된다. 차주의 총부채원리금상환비율(DSR)을 계산할 때 적용하는 '스트레스 금리'가 수도권·규제지역 내 주담대에 한해 현행 1.5%에서 3.0%로 2배 상향 조정된다.
스트레스 DSR은 실제 대출 금리에 가산되는 금리는 아니지만, 대출 한도를 산정할 때 미래의 금리 상승 가능성을 미리 반영해 상환 능력을 더 보수적으로 평가하는 제도다. 이번 상향 조치로 인해 차주의 대출 가능 한도는 실질적으로 줄어드는 효과가 있다.
그동안 DSR 산정에서 제외됐던 전세자금대출도 규제 대상에 포함된다. 오는 29일부터 1주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받을 경우, 해당 대출의 이자상환분이 DSR에 반영된다.
이는 전세대출을 활용한 '갭투자' 등의 우회로를 차단하기 위한 조치로 풀이된다. 당국은 향후 시장 상황을 보며 단계적으로 확대 적용하는 방안을 검토할 계획이다.
이 외에도 ▷은행권 주담대 위험가중치 상향 조정 조기 시행(기존 2026년 4월, 수정 1월) ▷신규 규제지역 지정 시 강화된 LTV(담보인정비율 70%→40%) 즉시 적용 등의 조치를 통해 부동산 시장으로의 자금 쏠림을 막겠다는 방침이다.
금융위 관계자는 "주택시장 불안은 서민 주거 안정을 해치고 경제 전반의 활력을 저해할 수 있다"며 "관계기관과 금융권이 비상한 각오로 대책의 성공적 이행에 최선을 다할 것"이라고 강조했다.
한편, 당국은 이번 조치들이 시장에 미칠 충격을 최소화하기 위해 시행일 이전에 주택 매매계약이나 전세계약을 체결한 차주에 대해서는 경과 규정을 적용해 보호할 방침이다.
