"비수도권 '핀셋' 대책 절실"…대출·세금 규제 완화 목소리

지난해 연말 위기 단계 '관심' 수준
실수요자 대상 DSR 예외 요구에 정부 '위험진입단계 활용책' 난색

기자간담회에서 발언하는 박상우 국토교통부 장관. 2025.2.11. 국토부 제공

지난 연말 지방 미분양 주택이 5만 가구를 넘어서며 위기 단계 중 '관심' 단계에 들어선 것으로 파악됐다. 어떻게 손 써볼 수도 없는 단계에 들어서기 전에 정부가 규제 완화 등 비수도권 맞춤형 '핀셋' 대책을 꺼내 들어야 한다는 목소리가 나온다.

13일 국토교통부에 따르면 지난해 12월 말 기준 전국의 미분양 주택은 7만173가구로 이 가운데 비수도권 물량이 5만3천176가구다. 이는 국토연구원이 지난해 1월 발표한 보고서 '미분양 주택 위기 단계별 정책 대응 방향'에서 제시한 미분양 주택 위기 단계 중 '관심' 단계를 훌쩍 넘어선 수치이다. 당시 국토연은 20년 장기 평균을 고려해 미분양 주택 위기 단계를 ▷정상 ▷관심 ▷위험진입단계 ▷위험 발생단계 등 네 단계로 구분했다. 보고서에 따르면 지방의 장기 평균은 4만8천782호가구다.

당시 연구를 담당한 황관석 국토연 부연구위원은 "장기 평균을 넘어선 '관심' 단계라면 미분양 주택이 과거와 비교해 크게 많은 수준은 아니지만, 과거와는 상황이 다르다는 점에서 우려스럽다"고 말했다. 그는 "과거 금융위기 때는 장기 평균을 웃돌 만큼 미분양 주택이 나왔어도 금리를 낮춰 경기를 회복시켜 주택시장이 반등했지만, 지금은 금리를 적극적으로 내릴 수 있는 상황이 아니기 때문"이라고 했다.

미분양 악화는 지역 경제를 넘어 국민경제도 부정적 영향을 미칠 우려가 크다. 미분양 주택이 건설업체 재무 상황에 악영향을 미쳐 건설업체 연쇄 도산, 건설업 취업자 수 감소, 금융권 부실로 확대될 수 있다. 여기에 다시 민간 부문의 주택공급을 위축시켜 주거안정을 저해하는 등 여파가 전방위적으로 퍼져 나갈 수도 있다.

이 때문에 최근 김상훈 국민의힘 정책위의장(대구 서구)을 비롯한 여권에서 비수도권 준공 후 미분양 주택에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 한시적으로 완화하는 등 적극적 대책이 필요하다는 목소리를 내고 있다.

다만 금융 당국은 이러한 요구에 "점검해야 할 사항 많다"며 신중론을 펼치고 있다.

그런데 이는 과도한 요구가 아니다. 국토연도 앞서 미분양 주택이 '관심' 단계에 들어서면 수요자 지원정책과 함께 유동성 지원을 통한 공급자 간접지원을 중심으로 정책을 추진할 필요가 있다고 제언했다. 구체적으로는 무주택 실수요자의 주택구입 부담 완화를 위해 DSR 규제를 예외 적용해 총부채상환비율(DTI) 규제 수준으로 완화하고, 장기·저리의 주택구입 자금대출 지원을 강화할 필요가 있다는 것이다.

다만 정부가 지방 미분양 주택 해소를 위해 부동산 업계에서 원하는 취득·양도세 중과 배제·감면, 주택 등록 임대사업자 부활 등의 '카드'를 꺼내 들 가능성은 작아 보인다. 취득세·양도세 감면 등 수요자 지원정책과 매입임대사업자 추가 지원 등은 국토연도 '위험진입단계'에서 사용할 정책이라는 입장이다.

게다가 심교언 국토연 원장도 "'지방 악성 미분양 취득세 면제' 등 세제 혜택을 주면 당연히 시장은 살아나겠지만 지금 이 칼을 쓸 때냐는 고민해 볼 문제"라면서 "아직은 경고 수준에서 미분양 문제를 바라봐야 한다. 사업성 있는 우량 사업장을 대상으로 한 기업구조조정 리츠(CR리츠)를 보다 활성화할 필요가 있다"고 말했다.

박상우 국토부 장관 역시 지방 미분양 문제와 관련해 "기존에 발표한 대책을 차질 없이 관리하고, CR리츠도 조속히 출시될 수 있도록 적극 지원하겠다"며 "지방 경기 활성화를 위한 지역활력타운과 민관 상생 투자협약과 같이 지역에서 관심 많은 공모 사업도 올해 5월 공모하는 등 신속하게 추진할 계획"이라는 입장이다.