대구 부동산 시장 회복 국면…올 하반기 우량지 중심 반등 가능성

[2025 부동산 시장 전망] "회복과 불확실성 사이"
작년 매매 1년 내내 하락에도 수성구 일부 단지 상승세 전환
올해는 정체·반등의 경계 선상
대출 규제·계엄 불확실성 여전…국민들 위한 새로운 정책 기대
미분양 물량 해소도 중요 변수

대구 상공에서 바라본 시가지 아파트 모습. 매일신문DB

올해 대구 부동산 시장에 대한 전망이 여전히 안갯속이다. 회복 단계에 들어섰다는 평가 속에서도 불확실성은 시장 전반을 짓누르고 있다. 지난해 대구 부동산 시장은 정치·경제적 불안정이라는 복합적인 흐름 속에서 정체와 반등의 경계를 오갔다. 특히 신규 아파트 분양 증가에도 청약 미달 단지가 속출하며 시장의 양극화는 더욱 심화됐다. 수성구 일부 단지가 최고가를 기록하며 긍정적인 신호를 보였으나 미분양 해소는 여전히 과제로 남았다.

올해 전망 역시 엇갈린다. 회복 국면으로 진입했다는 평가와 탄핵 정국과 같은 정치적 불안이 수요자의 심리를 위축시킬 가능성이 제기된다. 금리와 대출 규제 등 정책적 요인도 시장 회복의 걸림돌이 될 것으로 분석됐다. 올해 대구 부동산 시장은 회복의 신호와 불확실성이 공존하는 가운데 정책적 개선과 미분양 물량 해소가 중요한 변수로 작용할 전망이다.

◆"바닥 다지고 회복기 진입"

부동산 광고 전문 회사인 애드메이저는 '대구경북 주택동향보고서'를 통해 지난해 대구 부동산 시장 키워드를 ▷분양 재개에 따른 양극화 심화 ▷매매가 56주 하락에도 수성구 상승 전환 ▷금리 인하에도 대출규제와 탄핵여파로 하락세 등 3가지로 꼽았다.

2023년에는 신규 아파트 공급 물량 없었던 대구 부동산 시장에 지난해는 9개 단지, 5천126가구가 분양됐다. 청약 미달 단지가 속출하는 가운데 범어아이파크1차(평균 경쟁률 17.37 대 1), e편한세상명덕역퍼스트마크(평균 경쟁률 12.02대 1) 등 조기 완판 단지가 등장했다.

수성구를 중심으로 가격이 회복되는 흐름도 주목을 받았다. 힐스테이트범어(2020년·414가구)의 실거래가가 16억원을 기록하며 3년 만에 최고가를 회복했다. 그러나 대출 규제와 탄핵 정국은 회복되는 주택 시장에 찬물을 끼얹었다는 평가를 받았다.

올해 전망은 긍정적이다. 애드메이저는 상승과 하락을 반복하는 부동산 흐름을 ▷회복기(제1국면) ▷호황기(제2국면) ▷침체가시화(제3국면) ▷침체기(제4국면) ▷불황기(제5국면) ▷회복진입기(제6국면) 등 6가지 단계로 구분했다.

현 시점을 거래는 증가하나 가격은 그대로인 '회복진입기(제6국면)'로 해석한 애드메이저는 "대구 부동산 시장은 바닥을 지나 회복 국면으로 나아가고 있다"며 "올해는 우량지를 중심으로 회복할 것"이라고 예측했다.

부동산 광고 전문 회사인 애드메이저는 회복진입기에 접어든 대구 부동산 시장이 올해부터 반등할 것이라고 진단했다. 애드메이저 제공

◆올해 하반기 반등 전망…불확실성 여전

부동산 분양·마케팅 전문 회사인 대영레데코는 지난해 대구 부동산 시장은 매매시세를 한번도 회복하지 못한 채 1년 내내 하락했다고 평가했다. 지난해 여름부터 가격이 빠르게 상승했던 서울·수도권과 다르게 대구는 하락세를 면치 못했다. 이런 가운데 지난해 처음으로 대구경북 부동산 박람회가 개최되면서 경기 회복에 대한 열망을 드러냈다.

대영레데코는 대구 부동산 시장의 반등 시기를 올해 하반기로 예측했다. 하지만 최근 국내 정치적 상황과 경제적 상황은 여전히 회복에 대한 불확실성을 나타내고 있다. 입주 물량은 줄어들고 있지만 입주 물량 자체가 미분양을 내포하고 있어 시장의 리스크로 작용하고 있으며 입주가 임박한 미분양 아파트의 공격적인 마케팅도 대구 부동산 시장의 발목을 잡고 있다는 설명이다.

대영레데코는 "미분양 아파트는 직접 할인과 간접 할인으로 이어지며 기존 아파트 매매시장을 교란하고 신규 분양시장에도 악영향을 미친다"며 "미분양 증가는 수요 심리를 다시 위축시키며 미분양 해소를 어렵게 하고 신규 공급을 억제하게 된다"고 진단했다.

계엄 사태와 대통령 탄핵 정국도 부동산 시장을 얼어붙게 했다. 정치, 경제, 사회가 안정되지 않으면 수요자는 부동산 거래를 미루거나 포기하려는 경향을 보이기 때문. 대구경북부동산분석학회 이사를 맡고 있는 대영레데코 송원배 대표는 "부동산 시장의 가장 큰 리스크는 불확실성"이라며 "가능한 빠른 시간에 불확실성이 제거되고 정국이 안정되어 국민들의 삶을 위한 새로운 정책이 나와주길 간절히 바란다"고 강조했다.

지난해 10월 말 기준 대구의 미분양 주택은 8천506가구로 한 달 전인 9월 말(8천864가구)에 비해 358가구(4%) 줄었다. 대구 미분양 주택은 지난 6월 9천738가구에서 늘어나 7월에는 1만 가구를 넘어섰지만 지난 8월 9천410가구로 줄어든 이후 감소세를 이어가고 있다. 대구시 제공

◆"서울·수도권 상승, 비수도권 하락 전망"

주택산업연구원은 '주택시장 전망과 정책 방향 보고서'를 통해 지난해 주택시장을 수도권은 상승, 비수도권은 하락하는 탈동조화 현상이 두드러진 한 해였다고 진단했다. 갈수록 지역간 양극화가 심화되며 서울 주택 가격은 높은 상승세를 이어가고 있다는 설명이다.

지난해 주택 매매 거래는 전국이 62만8천건으로 전년도 55만5천건보다 소폭 증가했지만 정상 거래 시기의 거래량이 90만건 내외였던 점을 감안하면 여전히 위축된 상황이다. 고금리와 대출 규제, 대통령 탄핵 등이 복합적으로 작용한 것으로 분석된다.

주택산업연구원은 경제성장률과 주택수급지수, 금리 변화 등을 고려한 주택가격전망모형으로 올해 주택가격을 전망했다. 그 결과 수도권과 서울은 각각 0.8%, 1.7% 상승할 것으로 전망된다. 하지만 대구를 포함한 비수도권은 평균 1.4% 하락하며 전국 지표는 -0.5%를 기록할 것으로 보인다.

주택산업연구원은 정부의 주택금융 관련 규제들이 실수요자의 부담만 늘리고 공급을 위축시킨다며 최우선적인 정상화를 주문했다. 주택산업연구원은 보고서를 통해 "공급측면에서 비정상적인 대출규제와 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 경색으로 주택 인허가와 착공, 분양 모두 예년 평균보다 30% 줄어들 전망"이라며 "민간공급을 크게 위축시키는 건축비 문제 등을 신속히 개선하는 데 중점을 둬야 한다"고 강조했다.