[미래를 위한 선택] 불안감 번지는 부동산 PF 시장, 근본적 해결 방안은?

삼일회계법인, 국내 부동산 PF 대응방안 보고서
PF 시장 급성장 후유증에 지역 건설사 몸살…공공+민간 '모태펀드' 대안 떠올라

대구 상공에서 바라본 시가지 아파트 모습. 매일신문 DB

급변하는 금융 환경 속에서 지역 부동산 시장이 고금리와 외부 충격으로 흔들리고 있다. 그럼에도 위기 속에서도 이를 극복하기 위한 다양한 방안들이 제시되고 있다.

삼일회계법인은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 위험을 줄이기 위해 '통합적인 위험관리와 투자 안정성 강화'를 강조하며 공공과 민간이 함께 참여하는 '모태펀드'와 같은 금융 지원을 대안으로 제시하고 있다.

삼일회계법인이 이달 발간한 국내 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대응방안에 따르면 국내 부동산 PF 규모는 약 200조원으로 추산된다. 한국건설산업연구원이 추산한 글로벌 금융위기 당시 부동산 PF 잔액은 약 100조원이다. 약 2배가 된 셈이다.

보고서는 "2013년 이후 글로벌 저금리와 풍부한 유동성을 바탕으로 급속도로 성장하는 유년시절을 보낸 부동산 PF 시장이 급성장의 후유증과 금리 인상 등 부정적 환경으로 혹독한 사춘기 시절을 겪고 있다"고 진단했다.

부동산 개발사업은 착공 전 브리지론을 거쳐 공사 단계의 본 PF 대출을 기반으로 진행된다. 문제는 사업주체인 시행사는 매우 적은 자본으로도 사업 진행이 가능하다는 점이다. 시행사가 투입하는 자기자본은 총 사업비의 3~4% 수준으로 알려졌다. 미국 33%, 일본 30% 등 해외 주요국에서는 보기 어려운 수치다.

고금리, 고물가 등 금융비용과 건설비 증가로 이어지는 외부 충격도 부동산 PF가 당면한 주요 리스크다. 고금리로 인한 대출 이자 부담은 미분양을 늘리고 부동산 경기 침체를 앞당긴다. 건설사 영업 이익률은 2020년 5.9%에서 지난해 1.7%로 주저 앉았고 부도업체수도 많아졌다. 위기감은 대출 및 채무보증을 제공한 금융권으로도 번지고 있다. 증권업계 PF 고정이하 여신비율은 지난해 말 13.5%에서 올해 6월 말 17.5%로 4%p(포인트) 높아졌다.

부동산 PF 위기는 경제 전반에 큰 영향을 미친다. 부동산 PF는 시행사, 건설사, 금융기관 등 다수의 이해관계자가 참여하고 연관되는 정부기관도 광범위하다. 다양한 이해관계자의 위험 요소를 고려하는 통합관리·지원체계가 필요한 대목이다. 사업주체인 시행사의 자본확충도 중요하다. 시행사의 영세한 자기자본은 시공사에 대한 의존도를 높이고 PF 시장의 투자자 저변 확대에도 제약을 주기 때문이다.

보고서는 "1990년대 말과 2000년대 초 외환위기와 벤처 버블사태를 겪으며 정부는 벤처기업육성에 관한 특별조치법을 제정하고 모태펀드를 결성해 소기의 성과를 거둔 바 있다"며 "현재는 시행사에 자본을 공급할 투자자를 찾기 어려운 상황이다. '모태펀드'와 같은 공공과 민간이 함께 참여하는 펀드가 시행사의 재무구조 개선에 마중물 역할을 할 수 있도록 지원이 필요하다"고 강조했다.

※부동산 PF=부동산 PF란 부동산 개발 프로젝트에서 발생하는 미래 현금흐름을 상환 재원으로 자금을 조달하는 금융기법을 말한다. 기업의 신용과 담보를 기초로 자금을 조달하는 기존의 기업금융과는 차이가 있다.