[기고] 부동산 정책입안자들 눈에는 서울·수도권밖에 안 보이는가?

송원배 대구경북부동산분석학회 이사

송원배 대구경북부동산 분석학회 이사

부동산 경기가 회복되고 일부 지역에서는 과열을 우려할 만큼 부동산 시장이 요동치고 있다. 가격 상승이 단기에 그치지 않을 것이라는 전망이 우세한 이유는 아파트 거래량이 뒷받침되고 있기 때문이다. 매매량이 급증하는 만큼 가계대출 또한 증가하고 있어 정부의 고민도 깊어지고 있다. 물론 서울 수도권 이야기다.

수도권과 비수도권의 양극화는 극심하다. 7월 말 국토교통부 미분양 통계에 따르면 전국 미분양 7만1천822호 가운데 지방 미분양이 5만7천833호로 80%를 차지한다. 대구는 7월 기준으로 다시 1만 호를 넘겼다.

아파트 거래량에서 수도권의 쏠림 현상은 더욱 심각하다. 지난해 1월 아파트 거래량은 수도권 35%, 비수도권 65%의 비율을 보였지만, 올해 7월 기준 비수도권 거래비율이 45%로 떨어지고 수도권은 55%까지 치솟았다. 이 기간 서울의 거래량은 8.2배 증가한 반면 대구는 전국 평균에도 못 미치는 2.7배 증가에 그쳤다.

정부는 서울·수도권의 부동산 이상 조짐을 감지하고, 올해도 몇 차례 부동산 안정화 방안을 마련했다. 규제를 과감히 완화해 공급을 촉진한다는 정책이다. 하지만 공급은 하루아침에 이뤄지지 않는 만큼 가격 상승의 탄력성은 더욱 커지고 있다. 오히려 정부의 세제, 대출, 정책금융 등은 1주택자의 똘똘한 한 채 선호 욕구를 더욱 강하게 만들어 양극화를 심화하고 있다.

치솟는 서울 집값을 잡으려면 부동산 규제를 서둘러야겠지만 정부는 수도권 과열 해소에 집중하느라 지역의 부동산 문제는 안중에도 없는 모양새다. 기업구조조정리츠(CR리츠)로 지방 미분양을 해소한다는 방안과 준공 후 미분양 아파트에 대한 대책이 전부다. 이 방안만으로는 침체한 지역 부동산을 회복하기에 한계가 있어 보인다.

지방 미분양 해소를 위해서는 법인이나 다주택자의 취득세 중과세 완화가 우선이다. 취득세 8~12% 부담하면서 누가 지역의 아파트를 사겠는가. 주택 임대 사업자의 미분양 아파트 매입을 허용해, 장기 미분양 아파트를 임대 사업자가 매입할 수 있게 해야 한다. 더 나아가 10년 전처럼 양도소득세 5년 감면도 고려해 볼 필요가 있다.

더불어 서울의 공급 부족과 지방의 공급 과잉을 동시에 해결하기 위해서는 서울 인구를 지방으로 분산하는 정책이 필요하다. 직장 문제로 서울로 간 퇴직자들이 고향으로 돌아와 실거주를 위한 집을 산다면, 지방세특례제한법을 만들어 1가구 2주택에서 제외하고, 취득세와 재산세를 감면 또는 면제하는 혜택을 주자.

서울에 있는 집을 전세 놓고 지역에 있는 미분양 아파트를 매수한다면, 서울에는 전세 공급이 늘고 지역은 매매 수요가 느는 효과를 동시에 발휘할 수 있을 것이다. 개인은 가치 있는 서울 집을 처분하지 않고도 고향에 내 집을 마련해서 여유로운 노후를 보낼 수 있고, 정부로서는 인구 분산 효과와 함께 수도권과 지방이 상생할 수 있는 인구 및 부동산의 성공적인 정책이 될 것으로 보인다.

공급이 부족한 서울에 부동산 규제를 강화한다고 하더라도 일시적이다. 금리가 낮아지면 막대한 유동성 자금은 투자를 위해 다시 기지개를 켜며 집요하게 공급 부족을 파고들 것이다. 서울과 지방의 공급 부족과 공급 과잉, 규제와 완화, 인구와 부동산 등 대한민국 전체를 아우르는 실효성 있는 정책이 절실하다.