대구 집값 꺾인다? 더 오른다?…"선거가 최대 변수"

내년 국내 부동산 시장 상승 예상 우세, 대구 '조정지역해제론'
국토연 "지방 주택 가격 3.5% 뛸 듯"…금리 인상 기조·대출 규제 '하락 압박'
대선후보 잇따라 부동산 감세 공약

지난해 11월 대구 북구에서 바라본 도심 곳곳에 아파트 건설을 위한 타워크레인이 세워져 있다. 김영진 기자 kyjmaeil@imaeil.com

2022년 대구 집값은 내릴까? 오를까?.

'상승랠리'를 이어온 대구 아파트 매매가격은 지난해 11월부터 하락 전환했다. 입주물량에 대한 부담, 대출규제 강화로 대구 집값이 조정 국면에 들어갔다는 분석이 나온다.

다만 일부 전문가들은 "상승 반전 '재료'도 없지는 않다"고 내다봤다. 특히 차기 정부의 부동산 정책이 분수령이 될 것으로 전망했다.

◆집값 "그래도 오른다"

11월 이후 상승세가 꺾였지만 지난해 대구 집값은 12월 3주차까지 8.55% 오르며 상승장을 이어갔다. 2020년 상승률(6.76%)보다도 다소 높은 수치다.

올해 이후 국내 부동산 시장에 대해서는 전반적으로 상승 요인이 더 크다고 보는 분위기도 포착된다.

지난 12월 국토연구원은 올해 주택 가격이 수도권은 5.1%, 지방은 3.5% 상승할 것으로 전망했다. 대한건설정책연구원 역시 전국적으로 집값이 5.0% 상승할 것으로 봤고, 우리금융경영연구소(3.7% 상승), 주택산업연구원(2.5% 상승), 한국건설산업연구원(2.0% 상승) 등 민간 연구기관 역시 일제히 올해 집값 상승을 점쳤다.

코로나19 대응 과정에서 정부 지출이 늘어난데다 3기 신도시 토지보상금이 풀린 상황에서 관련 자금이 전국의 부동산 시장으로 대거 유입될 가능성도 있다. 대구시와 지역 정치권에서 목소리를 높이고 있는 대구의 '조정대상지역 해제'가 전제된다면 상대적으로 지난해 상승폭이 적었던 대구로 매수세가 외지에서 유입될 가능성도 배제할 수 없다.

◆대출 옥죄고, 금리 또 오른다

반면 더욱 강해지는 금리 인상 기조와 대출규제는 강력한 하방 압력이다. 대구만 놓고 봤을 때는 지난해보다 본격적인 조정 국면을 예상하는 목소리가 더 크다.

지난달 26일 KB국민은행의 발표에 따르면 이달 전국 집값 오름폭은 14개월 만에 1% 미만으로 둔화됐다. 대출총량 규제강화 등 금융 불확실성과 집값 상승 피로감, 내년 종합부동산세 부담 등이 원인으로 꼽힌다.

지난해에 이어 올해 역시 기준금리가 계속 오르막을 탈 것으로 보이는 점 역시 중요하다. 한국은행은 앞서 지난해 8월과 11월 0.25%씩 두차례 금리 인상에 나섰다. 금융권에서는 미국 연방준비제도이사회가 올 3월 '테이퍼링' 조기 종료 및 금리 인상을 예고한 상태에서 국내 금리 추가 인상이 불가피하다고 보고 있다.

전문가들은 금리가 국내 부동산 가격에 가장 결정적 영향을 미치고 있다고 지적한다. 국토연구원이 지난달 24일 발표한 '주택가격 변동 영향요인과 기여도 분석'에 따르면 지난해 주택가격 변동에 가장 크게 기여한 원인은 '실질 CD 금리'로 전체의 46.7%를 차지한 것으로 산출됐다.

더 강력해지는 대출 규제 역시 매수세를 억누를 것으로 보인다. 금융당국은 올 1월부터 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계(은행 40%·제2금융권 평균 50%)를 시행한다. 차주단위별로 대출총액이 2억원(7월부터는 1억원)을 넘으면 소득 수준에 따른 대출 규제를 적용한다.

금융권에도 '가계대출총량제'로 고삐를 죄고 있다. 정부는 올해 은행권의 가계대출 증가 목표치를 지난해(5~6%)보다 더 낮은 4~5%로 잡고 있어 차주 입장에서 가계대출 조건이 불리해질 공산이 크다. 은행권에서도 최대 5%대 주택담보대출 상품이 속속 등장하고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "대출 규제가 더욱 강화되고 추가 금리 인상이 이뤄지면 본격적으로 집값은 반전될 수 있다"며 "금융 규제 강도와 금리 인상 속도, 보유세 체감 부담감의 크기 등에 따라 시장 변동성이 커질 것"이라고 분석했다.

◆변수는 선거

시장 전반에 상승요인과 하락요인이 혼재한 가운데 핵심 변수는 올해 대통령 선거 및 지방선거가 될 것이라는 분석이 나온다. 여당과 야당 후보 모두 현 정부와는 다른 부동산 해법을 내놓고 있기 때문에 시장 흐름 역시 변곡점을 맞이할 개연성이 크다.

더불어민주당 이재명 대선 후보와 국민의힘 윤석열 대선 후보가 27일 오후 서울 중구 프레스센터에서 한국지방신문협회 주최로 열린 지방자치대상 및 한국지역발전대상 시상식에 참석해 국민의례를 하고 있다. 연합뉴스

이재명 더불어민주당 대선 후보는 그동안 정부 기조와는 반대로 한시적이나마 다주택자 양도소득세 중과 유예 카드를 꺼내고 있다. 단기간 내 공급을 늘리는 최선의 방법은 '다주택자들이 집을 파는 것'인데 양도세가 너무 높아 매물이 시장에 나오지 않는다는 게 이 후보의 판단이다.

이 후보는 당선을 전제로 이후 1년 간 첫 6개월은 전액, 이후 3개월은 50%, 나머지 3개월은 25%를 차등 면제하는 방식을 제안했다. 정부가 부정적 입장을 내비치자 10개월 동안 '4개월·3개월·3개월'로 기간을 줄여서라도 시행하겠다는 의지를 재차 밝혔다.

윤석열 국민의힘 대선 후보 역시 징벌적 양도세 부과 자체에 반대하면서 다주택자가 매물을 시장에 내놓게 돕겠다는 정책을 제시하고 있다. 아울러 시장에서는 특히 재건축·재개발 규제 완화 등을 내세우고 있는 윤 후보가 당선된다면 관련 사업 활성화를 예상하고 있다. 재건축 및 재개발 활성화는 단기적으로는 부동산 가격 상승 재료가 될 수 있다는 분석이다.

6월에 예정된 지방선거 역시 부동산 시장 풍향을 바꿀 수 있다. 지방선거 과정에서 지역 개발사업 청사진이 나올 경우 가격을 떠받치거나 특정 지역을 밀어올릴 여지가 있다.

김대명 대구과학대 금융부동산과 교수는 "특히 대선을 앞두고 정책적 불안정성이 커진 상태라 시장은 당분간 관망세가 주를 이룰 것으로 보이고 향후 6개월 간은 거래량이나 매수심리가 회복되기 힘들 것"이라고 예상했다.