대구부동산 시장part2 – 대구 부동산의 수요와 공급

대구시가지 전경. 매일신문DB

부동산 가격 형성에 영향을 미치는 여러가지 요인 중 직접적인 공급(분양 물량)과 수요적 요소인 인구 변화(매수물량)는 매우 중요한 지표로 평가되고 있다.

공급적 측면에서 대구지역 아파트 분양물량은 2003년 2만2천가구, 2004년 2만5천가구에 달했고, 그 결과 2009년 이후 입주물량이 폭탄이 돼 쏟아지면서 가격의 하락과 아파트 미분양 사태 등 부동산시장 냉각기를 유발한바 있다.

이후에도 2014년부터 2016년까지 또 한 번 2만 세대가 넘는 분양 물량이 쏟아진 적이 있긴 했지만, 대부분 달성군 및 외곽 지역에 몰리면서 반대 급부로 대구 중심 지역은 오히려 가격이 상승을 초래했다.

수요적 측면에서 대구 지역의 인구수는 2010년 251만명을 정점으로 지금은 243만명까지 줄었다.

매년 조금씩 감소세가 이어지고 있으니 체감하는 감소폭이 그리 심각해 보이지는 않지만 여기서 대구 전체면적의 48% 차지하고 있는 달성군의 인구변화까지 감안한다면 문제는 달라진다.

달성군은 1995년 대구로 편입 당시 12만명에서 2010년 17만명, 2019년말 기준 25만명으로 지속적으로 늘어나고 있는만큼 대구 도심의 인구 감소는 상당히 가파르다.

인구가 줄어드는데도 대구의 주택수요가 줄어들지 않는 것은 핵가족화와 1인 가구 증가 등으로 세대수는 증가하고 있기 때문이다.

대구시 총 가구수는 2008년 89만4천 가구에서 2012년 94만8천 가구, 2019년 103만1천 가구로 매년 평균 1만 가구 이상 증가하고 있다. 결국 대구에서 필요한 아파트 공급물량은 1만~1만2천세대가 적정수준이라고 볼 수 있다.

2018년 2만 가구, 2019년 2만6천 가구에 이어 올해 2만8천 가구의 분양물량이 쏟아져 나올 것으로 예상된다. 연달아 2만 가구가 넘는 분양 공급이 이뤄지면서 대구 분양시장의 균형이 흐트러질 우려가 높다. 과거 분양물량에 대한 입주물량이 몰려 공급과잉으로 인한 미분양 물량증가 등으로 인한 분양시장의 침체가 몰아칠 수도 있는 상황이다.

다만 재건축·재개발·지역주택조합사업에 따른 조합원 물량이 상당하다보니 일부 상쇄효과를 발휘하는 변수로 작용할 가능성도 적지 않다.

전용진 대구은행 본점PB센터 PB팀장

최근 대구지역 부동산은 넘쳐나는 현금 유동성을 바탕으로 아주 높은 가격상승을 이뤄내고 있지만, 코로나19 사태로 경제가 대단히 위축된 상황에서 부동산시장의 양호한 흐름이 지속될지는 의문이다.

하반기 이후 경기하락에 대한 걱정스런 시선과 특별한 호재 없는 과다한 공급 물량등은 부동산 시장을 다시한번 냉정하게 평가해볼수 있는 기회라 할 수 있다. 부동산전문가 및 세무사, 회계사, 은행PB등 금융전문가들을 통한 면밀한 검토가 필요할 것이다.

전용진 DGB대구은행DIGNITY 본점PB센터 PB팀장