[알쏭달쏭 생활법률 상식] Q.아파트 부지 소유권이전등기청구권 가압류 효력은

A:미등기라도 완성단계 건물은 건축주·시행사가 대지사용권

Q: A회사는 B공사로부터 토지를 매수하여 아파트를 건설하다가 공정률 90%가 넘는 상태에서 부도로 공사를 중단하였습니다. 그 후 입주예정자들이 하청업체에게 직접 공사대금을 지급하기로 A회사와 합의를 하여 아파트가 완공되고, 건물에 대하여 A회사 명의로 소유권보존등기를 마쳤습니다.

그런데 A회사는 B공사에 대해 토지대금을 모두 지급한 후 공사를 중단할 때까지 소유권이전등기를 마치지 못했습니다. 이러한 사실을 알게 된 A회사의 채권자들이 아파트 부지를 경매하여 채권을 회수하기 위해 A회사의 B공사에 대한 아파트 부지 소유권이전등기청구권을 순차적으로 가압류, 압류하였습니다. 그래서 입주자들은 대지 지분에 대한 소유권이전등기를 마치지 못했습니다.

과연 입주자들은 위 가압류, 압류 때문에 아파트 대지에 대한 소유권, 사용권을 가질 수 없는 것일까요?

A: 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 독립된 부분은 각각 소유권의 대상이 될 수 있습니다. 이러한 집합건물에 대해서는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물이라 함)이 적용됩니다. 일정한 요건을 갖춘 아파트, 상가, 오피스텔 등이 여기에 해당합니다. 집합건물이 구조와 이용상 독립성이 있고, 물리적으로 완성도를 갖춘 경우에는 전유 부분을 소유한 자가 대지사용권을 가집니다. 예를 들자면 아파트, 다세대 주택, 상가를 소유하고 있는 사람은 각각 건물의 대지사용권을 취득하게 되고, 건물이 등기되지 않았다 하더라도 완성단계에 이른 상가, 아파트 등에 대해서는 건축주 또는 시행사가 건물의 대지사용권을 취득합니다.

집합건물법 제20조 제1항, 제2항, 제4항에 의하면, 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유 부분의 처분에 따라야 합니다. 그리고 규약이나 공정증서에 다른 정함이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 구분소유자는 그가 가지는 전유 부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없습니다. 따라서 위 법률 규정에 위반하여 전유 부분과 별도로 대지지분을 처분하는 행위는 무효입니다.(대법원 2008. 9. 11. 선고 2007다45777 판결)

위 사례에서 A회사의 채권자들이 아파트 대지에 대해 가압류, 압류를 할 당시에 아파트 공정률이 90%에 이르러 집합건물로서 완성도를 갖추고 있었기 때문에 그 당시 시행사인 A회사가 대지사용권을 취득하게 됩니다. 그런데 집합건물 대지의 소유권이전등기청구권을 가압류, 압류하게 되면 나중에 대지에 대한 경매가 진행되어 결국 대지사용권이 전유 부분과 분리되어 처분되는 결과가 발생합니다. 따라서 이러한 가압류, 압류는 위 집합건물법에 위반되어 무효입니다.(대법원 2006. 3. 10. 선고 2004다742 판결)

이러한 원칙은 강제경매절차에도 그대로 적용되기 때문에 상가 등 집합건물을 경매받으려는 사람들은 특별히 주의를 기울일 필요가 있습니다. 아파트 대지만을 매수하거나 이를 경매절차에서 낙찰받았다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 그러한 매수행위와 낙찰행위는 무효가 됩니다.(대법원 2008. 3. 10. 선고 2004다742판결 참조)

한편 상가가 증축된 이후 증축된 부분에 대한 대지사용권이 실수로 등기되지 않고 있는 사이 증축 부분을 낙찰받은 경우에는 대지사용권을 취득하지 못합니다.(대법원 2017. 5. 31. 선고 2014다236809호 판결)

집합건물법상 전유 부분과 대지사용권 분리처분금지원칙이 있기 때문에 투자목적으로 대지사용권만을 따로 매수하거나 경매를 받는 것은 피하는 것이 좋습니다. 그리고 집합건물을 매수하거나 경매를 받으려는 경우에는 사전에 부동산 등기등본, 현장 확인을 통하여 전유 부분에 해당하는 대지사용권이 있는지 여부를 꼼꼼하게 확인할 필요성이 있습니다.