[경매 프리즘]승자의 저주

매수한 건물, 뒤늦게 임차인 나타나면…

삶의 여정에서 우리는 가끔 지고도 이기는 때가 있지만 이기고도 지는 경우가 있다.

이를 승자의 재앙 또는 저주(Winner's Curse)라고 하는데 법원경매를 만만히 본 나머지 깊이 있는 공부와 오랜 기간 내공을 쌓지 않은 상태에서 입찰에 참여하다 보면 이 같은 상황에 맞닥뜨릴 수 있다.

법원의 경매절차를 통해 매수한 부동산에 뒤늦게 대항력 있는 임차인이 나타나는 경우, 허위 또는 금액이 상당히 부풀려진 유치권으로 생각하였으나 재판에서 정당한 유치권으로 입증되는 경우, 법정지상권(토지와 건물이 동일인에 속하는 동안에 토지 또는 건물 중 한 곳에 제한물권이 설정되었다가 나중에 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우에 건물을 철거당하지 않을 수 있는 권리)이 성립하지 않는다고 판단해 높은 가격에 낙찰받았지만 건물소유자를 압박할 방법이 없어 쩔쩔매는 경우 등이 이에 해당한다.

임의경매에서 토지에 대한 저당권 설정 당시 건물이 존재하지 않았거나 토지와 건물 소유자가 달랐던 경우 또는 토지와 건물이 함께 저당권 설정 되었다가 건물만 철거된 후 새로운 건물이 지어진 경우에는 법정지상권이 성립하지 않아 입찰참여자가 많다.

최근 대구지방법원에서 진행된 한 경매에는 신건임에도 35명이 입찰해 감정가격 대비 186%에 매각(낙찰)되었다. 매각대상 토지 상에는 2층 주택이 소재하고 있었지만 철거가 가능해 토지소유자의 지위만 득하면 건물의 소유권을 헐값에 넘겨받을 수 있을 것이라고 판단한 입찰자가 몰린 것인데 그날의 입찰자 중 아래의 위험성을 알고 입찰한 사람이 과연 얼마나 될지 의문이다.

이 토지는 시가(감정가격) 대비 낙찰가격이 워낙 높아 합의가 어렵고 재판 과정을 거칠 가능성이 크다. 원고(매수인)가 승소하는 경우 피고(건물소유자)는 자신의 비용으로 건물을 철거해 토지를 원고에게 인도해야 하며, 인도일까지 토지사용료(부당이득금반환)를 지급해야 한다. 하지만 재판에 진 피고가 그 비용을 끝까지 감당하지 않으면 결국 원고의 몫이 되고 건물철거 후 토지가격은 낙찰가격보다 적을 수밖에 없다.

또 토지상에 소재하고 있는 건물은 사용승인(준공)을 받지 않았지만 매각잔금 납부 전에 건물소유자 또는 채권자가 등기를 신청하여 근저당권을 설정해 버린다면 토지사용료에 기한 건물경매도 불가하다. 법원의 무잉여취소가 불을 보듯 뻔하기 때문이다.