대구경북 아파트 시장 변수 '물량·신규공급·금리·정책'

올 한 해 아파트 부동산 시장을 전망하기는 그 어느 때보다 쉽지 않다. 시장을 예측하는 변수가 너무 많아졌기 때문이다. 특히 2011년부터 5년간 대세 상승기가 장기간 이어져 오면서 입주 물량 증가와 가격 상승에 대한 부담감이 커졌다.

올해 신규 아파트 시장을 예측하는 네 가지 변수로는 입주 물량, 신규 공급, 금리, 부동산 정책 등을 꼽을 수 있다. 첫 번째 입주 물량 측면이다. 대구 아파트 입주 물량은 2016년 2만7천 가구, 올해 2만2천 가구로 대구의 적정 입주량(1만3천 가구 남짓 추정)을 훨씬 뛰어넘는다. 입주 물량 과잉은 입주 시 전월세 가격을 떨어뜨리고, 기존 아파트 가격 하락을 유도하고 있다.

그러나 대구의 입주 물량 50% 이상이 달성군 지역에 편중됐다. 수성구와 달서구는 여전히 입주 물량이 부족해 지역별 편차가 심해지고 있다. 달성군의 입주 리스크가 대구 전역으로 확대될 것인지 지역적으로 국한될 것인지에 대해선 전역에 미치지는 않을 것이라는 전문가들의 견해가 우세하다.

다음으로 신규 공급 측면이다. 입주 물량은 증가하는 데 반해 공급 물량은 2년 연속 감소하고 있다. 2014년 2만5천 가구 이후 2015년 1만5천 가구, 2016년 1만3천 가구 등이다. 대구는 현재 택지 공급이 바닥나면서 건설회사에서 공급할 아파트 부지가 없다. 건설사들은 도심의 재건축과 재개발로 눈을 돌리고 있지만 기나긴 행정절차와 조합원과 비조합원의 갈등으로 사업이 지연되고 있다. 공급량 감소는 수요 시장에서 보면 장기적 투자 안목을 틔워주고 있다. 재건축'재개발 주택이 멸실되면서 수요를 확대시키는 요인이 되기도 한다. 올해 대구의 공급 예정 물량은 1만 가구도 어려워 보인다. 입주 물량은 적정량을 상회하는 반면 신규 공급은 감소해 지역적 리스크가 확대될 것으로 보인다.

세 번째 변수는 금리다. 정부가 급격한 금리 인상보다는 신규 대출 총량제를 통해 가계대출을 억제하고 있지만 투자 수요의 감소는 불가피해 보인다. 네 번째는 부동산 정책이다. 새로운 정부가 부동산 활성화 대책을 내놓을 수도 있지만, 반대로 규제를 강화할 수도 있다.

이 같은 네 가지 변수에 따라 올해 부동산 시장은 공급 지역에 따라 편차가 심화할 것으로 보인다. 또 금리와 부동산 정책 향방에 따라 불확실성이 커지고 있다는 점에서 투자자라면 그 어느 때보다 시장에 대한 경계를 가져야 할 것으로 보인다.