[경매 프리즘] 낙찰받은 소유 토지 지분

법원에 분할청구…경매 후 현금 분할 할 수도

2년 전 대구 곳곳에 재개발 바람이 불 때 A씨는 정비구역으로 지정된 곳에 소재하고 있던 토지의 일부 지분을 낙찰받았다.

A씨가 낙찰받은 토지는 전체의 6분의 1(6남매 중 둘째 아들 지분)이었고 토지 위에 큰아들 소유 건물이 있어서 두 번이나 유찰된 물건이었지만, 재개발 사업이 완료되면 큰 수익이 있을 것이라고 판단한 A씨는 한껏 높은 가격을 제시(입찰)하여 낙찰을 받았다.

2인 이상이 공동으로 소유하고 있는 부동산의 일부 지분에 대한 경매에서 다른 공유자는 우선 매수권을 행사할 수 있으므로 공유자 중 한 사람이 입찰법정에 출석하였으나, A씨의 입찰가격이 턱없이 높아서 우선매수권을 행사하지 않았기 때문에 A씨가 최고가매수신고인으로 선정되었다.

하지만 작년 하반기부터 아파트 가격이 하락하면서 재개발은 흐지부지되고 말았다. 기대했던 재개발이 멈춰 대박의 꿈이 사라져 버렸으니 투자한 원금이라도 건져야겠는데 방법이 없어 고민하던 A씨는 필자에게 조언을 구하였다. A씨는 필자의 조언에 따라 건물 소유자를 상대로 토지사용료(임료상당의 손해배상) 및 공유물분할청구 소송을 제기하였다.

토지 소유자는 건물 소유자에게 토지사용료를 청구할 권리가 있는데, 이는 타인 소유의 토지를 점유'사용함으로서 얻는 실질적 이득은 토지소유자에게 그 임료 상당의 손해를 끼치는 행위이기 때문이다. 임료는 협의로 결정하는 것이 가장 바람직하지만 쌍방이 만족한 합의를 도출하기란 사실상 어렵기 때문에 법원의 판단을 따를 수밖에 없다. 토지소유자가 임료를 청구하면 법원은 감정평가사에게 감정을 의뢰하고 이를 참작하여 판결한다.

서울고등법원의 1995년 판결에서 임료는 연 8%로 결정된 바 있으나 당시에 비하여 금리가 현저히 낮아진 근년에는 연 3~7%(한국감정평가협회의 보상평가지침 및 대상토지의 용도, 인근지역 성숙도, 부근 환경, 시중 금리 등을 감안한 기대이율을 종합하여 결정) 정도이다.

한편 공유자는 법원에 공유물의 분할을 청구할 수 있는데, 민법 제269조(분할의 방법)는 제2항에서 '현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다'고 하여 현금분할을 명할 수 있다.

토지사용료를 지급해야 할 형편에 이른 데다가 형제가 공유하고 있던 토지 전부가 경매될 지경에 이르자 건물 소유자인 큰아들이 매수를 원하였고 A씨는 손해를 보지 않는 선에서 매도하였다.