자금 안 돌아 부동산 냉각 전망

인허가 62% 늘었는데…분양은 24% 준 대구

부동산 시장에 대한 낙관론과 비관론이 서로 맞서고 있다. 수급 균형이 맞춰질 것이라는 낙관론 속에 2, 3년 후 입주물량부터 공급 과잉이 본격화할 것이라는 시각도 있다. 매일신문 DB

◆분양 대금 안 몰리는 대구

대구의 경우 지난 3년간 주택 인허가 실적은 전국 최고 수준이었으나 분양대금이 몰리지 않아 착공 실적은 전국 최하위를 기록했다. 사업주가 주택을 짓기로 하고 정부의 허가를 받은 곳은 많았으나 분양 실적이 좋지 않아 사업을 제대로 진행하지 못했다는 것과 다르지 않다.

최근 국토교통부가 발표한 '2015년 주택 인허가 통계 자료'에 따르면 대구의 지난 3년간 인허가 실적은 1만6천723가구로 같은 기간 평균 대비 증감률은 62.2%를 기록했다. 전국 평균 48.9%를 상회하는 것은 물론이고 제주(121.0%), 경기(102.6%), 경북(74.8%)을 제외하고는 전국 17개 시도 가운데 네 번째를 차지했다.

하지만 같은 기간 분양승인 실적 증감율을 살펴보면 -24.7%로 전국 평균 67.4%에 크게 못 미쳤다.

지난 3년 동안 전국적으로 50% 정도의 인허가 실적이 늘면서 70% 가까운 분양 실적을 올렸으나 대구의 경우 62%를 웃도는 인허가율을 기록해 놓고도 분양은 전국 최저 수준의 마이너스 상태를 보인 것이다.

이 같은 대구의 분위기는 새로운 주택 공사를 시작하지 못하는 등 지장을 초래하고 있다.

전국 최고 수준의 주택 건설 증가량을 기록했으나 분양률이 급격히 떨어지면서 분양대금이 돌지 않자 새로운 주택 착공이 어려워진 것이다. 실제로 대구의 같은 기간 착공 증감율은 -16.0%로 전국 평균 51.7%보다 현저하게 떨어졌고, 광주(-29.8%)를 제외하고는 전국 꼴찌였다.

경북의 경우 인허가 증가율이 74.8%로 대구보다 높았고 분양승인 실적률은 97.5%에 달해 대구보다 상대적으로 자금 사정이 좋았다.

이에 따라 같은 기간 새로운 주택 사업장에 착공하는 착공 증감율도 59.5% 증가해 전국 평균 51.7%를 상회했다.

◆전국은 공급 과잉

부동산시장에 아파트 공급 과잉 공포감이 커지고 있다. 지방자치단체들의 지난해 주택 인허가 물량이 76만 가구를 웃돌고 분양 물량도 50만 가구를 넘어섰기 때문이다. 건설사들의 '밀어내기'식 분양으로 입주가 시작되는 2년~2년6개월 후에 공급 과잉 충격이 올 것이라는 전망까지 나오고 있다.

자료에 따르면 지난해까지 누적 분양물량은 약 50만 가구를 넘어서 지난 15년 동안 최대치를 기록했다. 조사대상 기간인 2010년이 약 17만3천 가구로 최저치를 기록했고, 이후 매년 20만~30만 가구의 아파트가 쏟아져 나왔다. 지난해에만 15년간 연평균 수치(29만787가구)의 1.5배가 넘는 물량이 쏟아진 것이다.

지난해 분양 물량이 급증한 데는 정부의 경기부양 대책과 건설사들의 경영 패턴이 맞아떨어졌기 때문인 것으로 분석된다. 저금리 추세가 지속되면서 다주택자들은 전세를 월세로 돌리기 시작했다. 집단대출 규제완화도 지난해에 이어 올해까지 이어지면서 주거 부담이 커진 수요층들의 호응도 컸다는 분석이다. 건설사 입장에선 분양 전망이 좋지 않아 5~10년간 묵혀두었던 대규모 아파트 사업부지를 통 크게 분양하면서 공급 과잉 우려를 더했다. 업계에선 낙관론과 비관론이 공존한다. 우선 '분양 물량이 많기는 하지만 과거 외환위기 때의 공급 과잉 상태를 떠올리면 안 된다. 중소형 물량이 많은 데다 건설사들도 내년부터는 완급 조절을 해 수급 균형이 맞춰질 것으로 본다'는 안정론이 제기된다.

하지만 일각에서는 시장 논리를 지적하면서 "저금리에 집단대출까지 가능해 구매 수요가 늘어난 데다 1순위 청약통장도 넘쳐나 현재까지도 수요자는 충분하다. 문제는 분양 이후인데 앞으로 2, 3년 후 입주하게 되면 그때 가서 자금부담을 느낀 사람들이 손바뀜되거나 입주를 늦추는 경우가 있다"고 우려하는 분위기는 계속되고 있다.