[알면 유익한 세무상식] 1세대 1주택 양도차익 비과세…주민등록 분리부터 해야

1가구가 1주택을 2년 이상 보유한 후 양도하면 양도차익이 발생하더라도 양도소득세를 내지 않는다. 1가구란 배우자와 생계를 같이하는 가족을 말한다. 30세 이상이면 배우자가 없더라도 1가구로 인정되며 1가구인지 아닌지는 주민등록등본으로 판정한다. 여러 가지 이유로 동일한 주소에 부모님과 주민등록을 함께하였다면 각각 소유의 집에 거주하고 있다 하더라도 1가구 1주택으로 보지 않을 수 있으므로 주의하여야 한다. 그러므로 주택을 양도하기 전에 주민등록을 분리하는 것이 좋다.

1주택이란 주거용 건물을 말하며 사실상의 용도에 의해 주택인지를 판정한다. 만약 사실상의 용도와 등기부등본과 같은 공적인 문서의 용도가 다르다면 주택의 소유자가 객관적인 증빙을 제시하여 주택인지를 입증해야 한다. 따라서 양도하기 전에 공적인 문서를 정리해 두는 것도 필요하다.

사실상 주택인지, 1주택만을 보유했는지 여부는 양도일 현재를 기준으로 한다. 만약 주택을 카페 또는 음식점으로 사용했다면 폐업 후 주택으로 변경해 양도하는 것이 유리하다. 또 1주택을 갖고 있으면서 사실상 상가용으로 이용하는 또 하나의 주택을 소유하고 있다면 거주하는 주택을 양도할 때 1가구 1주택으로 판정받지 못하는 경우가 있을 수 있다. 이 경우 상가로 이용하는 주택의 등기부등본을 상가로 용도 변경한 다음 거주용 주택을 양도하는 것이 유리하다.

상가와 주택이 함께 있는 복합건물의 경우 주택부분이 3.3㎡(1평)라도 크면 전체를 주택으로 인정받을 수 있으므로 복합건물을 신축할 때 유의해야 한다. 1가구 1주택을 판정하는 시기가 양도하는 시점이기 때문에 1가구 1주택 이상을 소유하고 있다면 마지막에 양도하는 주택이 1가구 1주택으로서 세금을 내지 않는다. 그러므로 다주택자의 경우 주택을 처분할 때 양도차익이 작은 주택을 먼저 처분하는 것이 세금을 줄이는 방법이다.

양도하는 시점에 1가구 2주택이라도 주어진 기간 안에 1주택을 팔면 양도소득세가 비과세되는 경우가 있다. 이사를 위해 주택을 구입하였고 부동산 경기가 나빠 주택을 양도하지 못한 상태에서 이사했다면 이사한 후 3년 안에 기존 주택을 처분하면 1가구 1주택으로서 세금을 내지 않는다.

상속을 받아 2주택자가 된 경우 비과세 요건을 갖춘 일반주택을 먼저 양도하면 세금을 내지 않는다. 노부모를 모시기 위해 가구를 합쳐 2주택자가 된 경우 가구를 합친 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해서는 양도소득세를 내지 않는다.

한편 일반 주택을 소유한 자가 2003년 8월 1일부터(고향 주택은 2009년 1월 1일) 2014년 12월 31일 기간 중 일정 규모 이하의 농어촌 주택이나 고향 주택을 취득해 2주택자가 되었다면 일반 주택을 팔 때 1가구 1주택으로 보아 세금을 내지 않는다. 일정 규모 이하란 대지 660㎡, 건물 150㎡이고 취득 시 기준시가가 2억원을 초과하지 않는 것이다. 임대주택을 취득하여 양도하는 경우 임차일부터 양도일까지 거주기간이 5년 이상인 경우 보유기간과 관계없이 양도소득세를 내지 않는다. 양도 당시의 실거래가액이 9억원을 초과하는 고가주택은 1가구 1주택으로서 요건을 갖추었다 하더라도 9억원까지만 비과세하고 9억원을 초과하는 금액은 과세한다.

김영화 계명대 세무학과 교수