오피스텔 선택, 계약자 보호장치 여부·투자가치 꼭 확인

정부의 각종 세제 혜택과 부동산 시장이 실거주 위주의 소형, 수익형 투자로 재편되면서 건립 붐이 일고 있는 도시형생활주택과 오피스텔에 대한 세심한 투자가 요구되고 있다.

#'지피지기 백전백승'

1~2인 가구 증가와 소형 아파트 공급 부족 현상이 지속되면서 대안 주거 상품인 도시형생활주택과 주거형 오피스텔 건립 붐이 일고 있다.

특히 소형 주택이 임대 시장에서 높은 인기를 끌면서 안정적인 임대 수익형 상품으로 투자자들로부터도 인기를 끌고 있다.

하지만 부동산 전문가들은 주거형 오피스텔과 도시형 생활주택 계약시 주의 사항을 강조하고 있다.

아파트에 비해 상대적으로 분양 금액이 낮아 투자 리스크가 낮지만 계약자 보호 장치는 공동주택(아파트)에 비해 느슨하기 때문이다.

부동산 전문가들은 "입지가 가격 등에 따라 소형 주택이 은행 금리보다 높은 수익을 거둘 수 있지만 투자 단지는 신중한 선택이 중요하다"며 "자칫 입주 이후 임대 수요가 없어 투자 가치가 하락할 가능성도 있고 입주 이전 자금난으로 공사가 중단 될 우려도 있다"고 말했다.

◆계약자 보호 여부 확인

대구 지역에서 올해 분양 예정인 단지는 현재 20여개를 넘고 있다.

하지만 사업 추진 정도에 따라 올해 분양이 가능한 단지는 10여개를 넘지 못할 것으로 업계에서는 내다보고 있다.

3월 분양이 확정된 단지는 동구 동대구로와 접한 유성 푸르나임 단지(800실)와 인접한 코보스 카운티 단지(200실) 등 3개 안팎이다.

또 부지 확보를 끝내고 분양을 준비 중인 대형 단지는 중구 동인동 SK텔레콤 부지 1천54가구를 비롯해 동구 귀빈예식장 부지(1천100실)와 제이스 호텔 주차장 부지 등이 있다.

주거형 오피스텔 계약시 주의할 점은 계약자 보호 유무다.

일단 (주)대한주택보증의 분양보증이 된 오피스텔인지를 살펴야 한다. 일반 공동주택은 의무적으로 대한주택보증에 분양보증을 가입하도록 돼 있기 때문에 시공사가 부도가 나더라도 납입한 계약금, 중도금을 100% 반환 받을 수 있다.

그러나 오피스텔은 분양보증을 받기가 힘든 실정이다. 오피스텔은 도시형생활주택 또는 공동주택과 복합건물로 등록돼 있을 경우에만 분양보증을 받을 수 있는 것. 따라서 시행사나 시공사가 부도가 난 경우에도 안전하게 투자금액을 회수할 수 있는 분양보증 오피스텔인지 따져야 한다.

전용면적 비율도 중요하다.

오피스텔은 아파트와 달리 전용면적 비율이 천차만별이다. 전용면적 비율이 분양면적에서 차지하는 면적이 적게는 40%부터 많게는 60%까지 달라질 수 있다. 예를 들면 A, B오피스텔의 분양면적이 16평이라고 했을 때 A오피스텔의 전용면적 비율이 40%일 경우 전용면적은 21㎡(6.4평)인 반면 전용면적비율이 60%인 B오피스텔의 전용면적은 무려 31㎡(9.6평)로 차이가 날 수 있다. 분양면적은 참고로 하고 총 분양가를 전용면적으로 나눈 금액을 구입의 잣대로 삼아야한다는 것.

◆입지도 꼼꼼히 따져야

입지여건도 살펴야 한다.

오피스텔은 역세권을 낀 대형 상업시설과 오피스 밀집지역인 도심뿐 아니라 규모가 크고 디자인이 뛰어난 랜드 마크 빌딩을 최고 입지로 꼽고 있다.

특히 투자목적이라면 교통과 상권면에서 '금싸라기'입지는 더욱 중요시 된다. 지하철 등 주변의 교통여건과 생활편익시설 구비 여부를 잘 따져보고 주거기능이 강화된 오피스텔일수록 가치가 높은 게 보통이다. 최신형이거나 지역 내 대표(랜드마크) 오피스텔이라면 더욱 좋다. 주거기능을 강화시킨 오피스텔, 도시형생활주택은 젊은 층 수요자로부터 인기가 높아 장기적으로 가격 탄력성이 높기 때문이다.

제반 여건도 놓치지 말아야 한다.

오피스텔 건물의 하드웨어 측면으로는 옥상정원, 테라스, 공개공지, 휴식데크 등 다양한 녹지가 제공되는 지, 휘트니스센터, 실내골프연습장, 북카페, 게스트룸, 입주민회의실과 판매시설과 근린생활시설 등이 있는 지 꼭 따져야 한다. 이와 함께 건물내에서 모든 생활이 가능한 지 여부, 자주식주차비율이 총주차대수의 반 정도는 되는 지를 확인해야 한다.

또한 기본적인 원룸형과 투룸형 등 평형구성의 다양함과 단층형과 복층형 등으로 입주민들의 라이프 사이클 및 생활여건 변화에 대응할 수 있도록 설계됐는지에 대한 사항도 체크해야 한다.

마지막으로 규모와 관리시스템을 살피도록 한다. 오피스텔의 규모가 크면 클수록 관리비가 적으며 보다 나은 관리시스템 혜택을 볼 수 있다.

부동산 전문가들은 "잇단 대구 오피스텔 분양이 이뤄지고 전망도 밝은 한편, 전국적으로 공급과잉이 우려되는 탓에 투자시 제반사항을 신경 써야 한다"며 "게다가 미분양 상가를 전환한다든지 아파트 분양시 일부 끼워 넣기 식의 기존 오피스텔과는 달리 지난해 북구 태왕 로뎀 등 독립 오피스텔의 대규모 입주물량이 예고돼 있는 탓에 더욱 각별한 주의가 요구된다"고 조언했다.

임상준기자 news@msnet.co.kr