2종 층수제한 폐지 후끈…개발 호재 기대

부동산 침체로 큰 효과 없을수도

대구시의회가 2종 주거지역 층수 제한(평균 18층 또는 7층)을 폐지키로 해 주택 시장에 미칠 영향에 대해 관심이 높아지고 있다.

층수 제한이 폐지되면 아파트 층수는 올라가는 반면 전체 부지 중 건축물의 바닥면적은 줄어들어 조망권 및 일조권이 양호해지고 녹지공간이 늘어나게 된다.

또 아파트 분양 시 로열층으로 분류되는 중'고층에 대한 선호도가 높은 만큼 아파트가 고층으로 올라가면 개발 가능성이나 사업성이 높아진다.

그동안 2종 주거지역은 주택 시장에서 '계륵' 같은 존재였다.

개발 가능한 3종 주거지역 내 택지가 바닥나면서 2종 주거지역으로 눈을 돌리는 주택사업자들이 많았지만 용적률(220%)이 3종에 비해 30% 낮고 층수 제한까지 있어 개발이 쉽지 않은 탓이다.

실제 최근 5년간 분양된 아파트의 80%가 3종 주거지역이며 2종 18층 지역은 18%, 2종 7층은 1.6%에 그쳤다.

이에 따라 2종 주거지역 층수 제한 폐지는 그동안 지주들의 '단골 민원' 대상이었다.

시는 지난 2003년 주거지역 종 세분화 작업을 하면서 2종 주거지역을 평균 층수 18층과 7층 지역으로 구분해 도시관리계획을 운영해 왔다.

시 관계자는 "도심 스카이라인과 경관 보존을 위해 층수 제한을 유지해 왔다"며 "2종 주거지역 층수 제한은 대부분 대도시에서 조례로 제정, 운용해 왔다"고 밝혔다.

시의회의 이번 조례 개정은 지난달 20일 국토해양부의 국토계획법 시행령 개정안이 토대가 됐다.

국토부는 주택시장 활성화 및 도심 개발을 위해 평균 18층 이하로만 짓도록 한 2종 일반주거지역 층수 제한을 폐지키로 했다. 단 경관관리 등을 위해 필요한 경우에는 도시계획조례로 층수 제한을 할 수 있게 해 무분별한 고밀개발을 막는다는 방침이다.

조례 개정으로 2종 18층 지역은 층수 제한이 사라지고 7층 지역은 12층 이하로 상향되며 필요한 경우 도시계획위원회 심의를 거쳐 층수를 완화할 수 있게 됐다.

현재 대구 주거지역 내 2종은 46.7㎢로 일반주거지역의 44.9%이며, 이 중 7층 이하는 23.1㎢로 22.2%에 이른다. 조례 개정으로 향후 아파트 개발 가능 공간이 넓어지게 되는 셈이다.

하지만 2종 주거지역에 '아파트 개발 탄력'이 붙기는 쉽지 않을 전망이다.

부동산 시장 침체로 개발이 중단된 3종 주거지역 내 택지가 많은데다 주택 보급률이 100%를 넘어섰고 인구 감소로 주택 수요도 줄고 있기 때문이다.

현재 대구시로부터 사업허가를 받은 아파트 단지는 110개에 이르며 이 중 개발이 진행 중인 곳은 30여 곳에 그치고 있다. 나머지 단지는 주택시장 침체로 사업 추진이 보류 또는 중단된 상태다.

인구 감소 또한 주택 시장으로서는 부정적인 요소다.

대구 인구 전망을 보면 시 도시기본계획은 2015년 인구를 270만 명으로 전망하고 있지만 통계청은 236만 명, 주택종합계획은 247만 명으로 현재(253만 명)보다 줄 것으로 보고 있다.

시공사 관계자들은 "2종 지역 층수 제한이 사라지더라도 학군이나 주변 경관이 뛰어난 일부 지역을 빼고는 개발이 진행되는 부지가 많지 않을 것"이라며 "3종 및 2종 주거지역이 혼재된 재개발'재건축 단지는 개발이 용이해질 것"이라고 말했다.이재협기자 ljh2000@msnet.co.kr