[세무상담] 1가구 2주택 비과세 방법

1가구 2주택을 소유한 자가 그중 1개의 주택을 양도할 경우에는 양도한 주택에 대해 양도소득세를 부담해야 한다. 광역시 이하 지역에 기준시가 3억원 이상 주택을 소유한 1가구 2주택자의 경우 중과세가 적용되는데 2010년까지는 3년 이상 보유하여도 장기보유특별공제가 배제되나, 세율은 일반세율을 적용한다. 2011년부터는 세법이 개정되지 않는 한 50% 단일세율이 적용된다.

그러나 다음과 같은 경우에는 예외적으로 1가구 2주택자라도 비과세 혜택을 받을 수 있다.

첫째, 대체취득에 따른 일시적인 2주택으로서 종전 주택은 양도일 현재 1가구 1주택 비과세 요건을 갖추어야 하며, 다른 주택 취득일로부터 2년 이내에 양도하면 된다. 양도 및 취득 시기는 등기접수일과 잔금청산일 중 빠른 날로 본다.

둘째, 상속으로 인해 1가구 2주택이 된 경우로 상속 주택이 아닌 일반 주택을 양도할 경우 상속 주택은 없는 것으로 보아 비과세를 받을 수 있으며, 상속 주택을 비과세 받기 위해서는 상속개시일(사망일)로부터 3년 보유(수도권은 2년 이상 거주) 후 양도하면 된다.

셋째, 60세 이상 노부모 봉양을 위한 세대합가로 2주택이 된 경우인데 이때는 합가일로부터 3년 이상 보유한 주택을 5년 이내에 먼저 양도하는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다.

넷째, 1주택을 가진 자와 1주택을 가진 자가 혼인으로 일시적인 2주택이 된 경우에는 혼인한 날부터 5년 이내에 양도일 현재 3년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 비과세한다. 혼인으로 인한 합가 중 이혼 후 재혼한 경우는 제외된다.

다섯째, 장기저당담보주택에 대한 1가구 1주택 양도소득세 비과세 특례다. 자기가 보유하고 있는 주택을 담보로 연금식 대출을 통해 노후생활자금을 확보할 수 있도록 1주택을 소유한 노령자 등이 자녀와 합가함에 따라 1가구 2주택이 된 경우 자녀들과 분리(별개 세대 인정)해서 담보주택을 1가구 1주택으로 인정하며, 수도권 지역의 2년 이상 거주요건도 적용하지 않는다.

따라서 2주택을 소유한 자가 그중 1개의 주택을 양도할 경우 비과세 혜택을 받을 수 있는지 세심하게 따져 검토할 필요가 있다. 2주택 소유자가 그중 양도소득세가 과세되는 주택을 양도하더라도 양도 차익이 적은 것을 먼저 양도하는 것이 절세되는 것은 당연하다.

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