[세테크살롱]부동산 양도시 주의점

1. 양도소득세 비과세 여부를 확인

부동산을 처분할 때 가장 우선적으로 확인해야 되는 사항은 양도소득세 비과세 여부를 먼저 확인해야 한다. 비과세 대상의 대표적인 경우가 일시적인 1세대 2주택이다. 국내에 세법상 비과세 되는 1세대 1주택을 소유한 1세대가 해당 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우에는 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 기존주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세한다.

2. 고가주택 여부도 확인해야

1세대 1주택이라도 가격이 6억원을 초과하는 고가주택에 해당되면, 6억원이 초과되는 부분에 대해서는 양도세를 내야 한다. 6억 원의 기준은 양도 당시 실지거래가액을 말한다.

예를 들어 7년 전에 4억원에 산 아파트를 지금 8억원에 양도한다면 양도가액 중 2억원에 해당하는 양도차익에 대해서만 세금을 내면 되는 것이다.

3. 취득일로부터 2년 이내의 단기 거래인지 여부

취득일로부터 1년 이내 단기 양도인 경우에는 1세대 2주택 혹은 1세대 3주택, 비사업용 자산 등 중과세 대상 부동산이 아니어도 50%의 높은 세율이 적용된다. 취득일로부터 1년 이상, 2년 미만의 기간에 양도가 되면 세율이 40%로 낮아지게 되고, 2년 이상이 되면 과세표준에 따라 일반 양도소득세율(9%~36%)로 낮아지게 된다.

4. 미등기 부동산인지의 여부

미등기 양도 자산의 경우에는 ① 양도소득세의 비과세 및 감면에 관한 규정을 적용하지 아니하며 ② 70%의 높은 세율 적용 ③ 장기보유특별공제를 배제 ④ 양도소득기본공제도 배제되는 등 엄청난 불이익을 받을 수 있으므로, 가능하다면 등기를 한 후에 양도를 하도록 해야 한다. 물론 아래의 경우와 같이 불가피하게 등기를 할 수 없는 경우에는 높은 세율을 부담하지 않아도 된다. 불가피하게 등기를 할 수 없는 경우의 예로서는 무허가 주택, 미완성 건물, 할부금이 완납되지 않은 장기할부매입 부동산 등이 있다.

5. 취득 당시 가격보다 낮은 가격으로 처분하는지 여부

양도소득세는 소득세의 일종이므로 차익이 없으면 세금도 없는 것이다. 따라서 취득 당시 가액, 법무사 비용, 취득세와 농어촌특별세, 등록세와 지방교육세, 취득과 양도시의 부동산중개수수료, 방확장공사·주택의 이용편의를 위한 발코니 새시·난방시설교체비 등을 사용한 경우의 세금계산서나 영수증 등을 잘 챙겨 두어 손해를 보고도 양도세를 내는 일이 없도록 해야 하겠다. 그러나 ① 벽지 또는 장판 교체비용 ② 싱크대·주방기구 교체비용 ③ 보일러 수리비용 ④ 옥상 방수공사비용 등은 수익적지출에 해당되어 필요경비로 인정받지 못하므로 주의하여야 한다.

문의 : 053)314-1134