대구시 7월부터 달라지는 부동산 제도는?

'2종 7층' 고도 제한 해제…실제 혜택 절반쯤

▲ 도시계획 조례 개정으로 7월부터는 2종 7층 지역 고도 제한이 심의를 거쳐 선별적으로 풀리게 된다. 사진은 신천변.

올 7월부터 도심 지역 내 아파트 사업을 비롯 각종 건축 사업의 근본적인 변화가 시작된다.

'2종 7층' 지역 고도 제한이 선별적으로 풀리게 되며 용적률 하향 조정이 시행된다. 또 연말부터는 분양가 상한제가 실시되는 만큼 아파트 인·허가 및 분양 과정이 현재보다 상당 부분 달라지게 된다.

이에 따라 내년부터는 아파트 신규 사업 물량 및 분양가 등도 올해와는 다른 양상을 띨 것으로 전망된다. 달라지는 제도들에 대해 알아본다.

◆'2종 7층'은 무조건 해제되나?

일단 도시관리계획으로 규정된 2종 7층 최고 고도 지구가 폐지된다. 그러나 도시계획조례로 '2종 7층' 지역을 묶는 만큼 여전히 규제는 뒤따르게 된다. 예전과 달라진 것은 '선별적 해제'가 가능해졌다는 것.

대구시 도시계획과 관계자는 "개정 조례가 시행에 들어가는 7월부터는 2종 7층 지역 층수 해제를 원하면 심의위원회 심의를 거쳐 선별적으로 해제가 된다."며 "그러나 도심 경관 등을 고려할 때 무조건적인 해제는 어려울 것으로 전망된다."고 밝혔다.

시의 이번 조치는 난개발 방지를 위해 2003년 11월 일반 주거지역 종 세분화를 한 뒤 '선별적인 층수 해제'를 했으나 2005년 국토계획법이 변경되면서 최고고도지구(층수)를 폐지할 수 있는 방안이 사라지게 됨에 따라 마련된 방안이다.

이에 따라 주거지역은 지구단위 계획을 수립해 시도시계획위원회를, 정비 구역은 정비위원회 심의를 통해 평균 12층, 최고 15층 높이로 층수를 올릴 수 있다.

하지만, 도시계획 전문가들 사이에서는 이번 조례안에 대해 부정적인 의견이 만만치 않다.

도시계획 조례로 층수 완화의 '길'을 만들었지만 어차피 해제가 불가능한 지역이 많아 심의 과정에서 '논란'을 만들 여지가 많다는 지적이다. 대구 지역 내 7층 이하 지역은 180여 곳으로 면적으로는 2만 3천243천㎡. 전문가들은 "2종 7층 지역 중 근본적으로 아파트를 짓지 못하는 부지를 포함하면 해제 혜택을 받을 수 있는 곳은 50% 정도에 그칠 것"이라며 "신천 변이나 공원 주변 등 경관 보호가 필요한 곳은 심의 통과가 원칙적으로 불가능할 것"이라고 밝혔다.

현재 대구시는 지구단위계획 지침을 마련중에 있으며 지침 내용에 층수 해제 조건 등을 포함시킬 계획이다.

◆용적률 조정과 대형 마트 진입 제한

7월 이후 사업 승인을 접수하는 단지는 용적률 하향 조정을 받게 된다.

이에 따라 3종 주거지역은 용적률이 현행 280%에서 250%로, 2종은 250%에서 220%로 각각 떨어지며 준주거지역은 400%에서 250%(순수 공동주택)와 300%(주상복합건물)로 각각 용적률이 내려간다. 단 공원부지나 도로 등을 기부 채납하면 예전 용적률까지 인센티브를 받을 수 있다.

또 준주거지역 내 순수 상업업무 빌딩은 현행 용적률 400%가 그대로 적용되며 일반상업지역 주상복합 건물의 상업시설 비율도 현행 10%가 유지된다. 예외 조항으로 공원, 도로 등 공공 시설을 기부채납할 경우에는 용적률 인센티브를 받을 수 있지만 기부 체납 또한 분양가 상승 요인인 만큼 인센티브를 받더라도 분양가에는 별다른 영향이 없다. 용적률 하향은 일정한 부지에 지을 수 있는 건축물의 규모를 축소하는 방안으로 용적률 하향 폭에 따라 분양가에서 차지하는 택지비는 상대적으로 상승하게 된다.

또 구·군간 불균형 개발을 개선, 균형있는 지역개발을 위해 '지역균형개발사업지구' 내에서의 용적률은 해당 위원회의 심의를 거쳐 15%까지 상향할 수 있게 됐다.

특히 논란이 됐던 상업 지역내 주상복합 아파트는 용적률에 따라 주거 비율이 차등 적용받게 된다.

중심 및 일반, 근린 상업 지역내 허용 용적률이 높을수록 주거 비율은 떨어지게 되며 중심 상업 지역을 기준으로 볼때 용적률 600%이하는 주거비율이 90%, 690%는 80%, 780%는 70% 미만으로 각각 조정된다.

또 일반 상업지역은 용적률 500%일때 주거비율이 90% 미만으로 용적률이 60%씩 상향될 때마다 주거비율이 10%씩 떨어지며 근린지역은 용적률 400%(주거 비율 90% 미만)를 기준으로 용적률이 50% 상향될 때 주거 비율이 10%씩 내려간다.

한편, 도시계획 조례 개정으로 준주거 및 준공업 지역 내에는 대형마트 건축이 제한되며 재래시장 활성화 방안으로 건폐율·용적률이 상향 된다. 1·2·3종 주거지역 내 재래시장은 용적률이 400%, 준주거지역은 500%가 되며 건폐율은 1·2종 주거지역 및 준주거지역은 70%, 3종지역은 60%로 종전보다 10% 상향된다.

시 관계자는 "이번 조례안 개정은 도심 균형 발전을 위해 마련됐으며 이달 말까지 주민 공람과 의견 청취 절차를 거친 뒤 7월이나 8월부터 시행에 들어가게 된다."고 밝혔다.

이재협기자 ljh2000@msnet.co.kr