사업권 인정 유효기간 이달 만료

재건축 요건을 까다롭게 한 '도시 및 주거환경 정비법'이 지난달부터 시행됨에 따라 6월 이전 재건축조합 설립과 함께 시공사를 선정한 아파트 단지마다 사업권 인정 유효기간인 이달 내 시공계약 체결을 위해 분주하게 움직이고 있다.

관련법 '경과조치' 규정에 종전의 주택건설촉진법 규정에 따라 지난 6월말까지 조합설립을 인가 받고, 시공사를 선정한 재건축조합의 경우 이 달 30일까지 건설사와 시공계약을 하고 구청에 신고를 해야 사업권을 인정받을 수 있기 때문이다.

이 달 중에 시공계약을 체결하지 않으면 종전의 시공사 선정이 무효화되는 것은 물론 바뀐 법(도시 및 주거환경 개선법)에 따른 재건축 행정절차를 다시 밟아야 한다.

이 경우 설계비를 비롯해 정비구역지정을 위한 용역비, 교통영향평가 비용, 부동의자 소유권 및 단지내 사유지확보 비용, 컨설팅 비용, 조합운영 경비 등 사업승인을 받기까지 소요되는 비용(가구당 500만~800만원 추산) 일체를 자체 조달해야 하므로 재건축이 사실상 어렵게 된다.

또 조합원 총회를 통해 선정된 시공사로부터 민사상 손해배상 청구 등 법적 싸움에 휘말릴 수도 있다

이 때문에 단지별 재건축조합은 이달 내 시공사와의 계약체결을 목표로 절차를 숨가쁘게 밟아가고 있지만 막상 계약서에 도장을 찍기에는 복병(?)이 너무 많아 이래저래 고민이다.

우선 가장 큰 문제는 해당 지역의 용적률(대지면적에 대한 지상 건축물의 연면적 비율)이 결정되지 않은 상황에서 모든 사항을 확정, 사업계약을 한다는 것에 대한 부담이다.

시공사가 스스로 전반적인 사항을 파악한 뒤 사업제안서를 낸 경우는 용적률에 변동이 생기면 시공사가 그 부담을 떠 안아야 하지만 그렇지 않고 조합 측이 제시한 용적률에 맞춰 제안한 경우는 사정이 다르다.

일반주거지역의 종별세분화에서 해당 지역이 1, 2종 지역으로 분류되거나 종별 용적률이 계획안보다 떨어질 경우는 건설사들이 이의를 제기, 조합원들에게 돌아가는 무상지분율 조정과 추가부담 확대를 요구할 수 있기 때문이다.

아무튼 대구시의 일반주거지역 용도별 세분화와 종별 용적률 확정이 예상보다 늦어지면서 단지별 재건축 추진일정도 혼란을 겪고 있는 형국이다.

시공사들은 조합원 총회 때 결의한 조건으로 계약을 체결하기 위해 조합 대의원 등 집행부를 설득하고 있으며, 대다수 조합들은 "자칫하다간 앞으로 남고 뒤로 밑지는 조건으로 계약을 할 수도 있다"는 판단 아래 평형대에 대한 무상지분율과 신축평형에 대한 추가부담금 등 당초 조건대로 계약을 속속 체결하고 있는 분위기다.

아파트 단지별 재건축 추진상황을 보면 중리주공(롯데건설)과 복현주공4단지(신성), 수성우방타운(대우건설) 재건축조합은 총회 때 제안된 내용으로 해당 시공사와 가계약을 체결한 상태이고, 성당주공 1, 2단지는 조합과 시공사(삼성물산·대림산업)간 가계약을 위한 막바지 협상 중이다.

또 송현주공은 가계약을 두고 시공사(화성산업)와 막바지 의견조율을 하고 있는 상태다

코오롱건설이 시공을 맡은 성당주공3단지의 경우는 지난달 30일 20층짜리 7개동, 791가구로 건축심의를 마친 상태로 사업승인을 위한 준비작업을 서두르고 있고, 복현주공3단지는 지난달 태왕과 계약을 끝내고, 건축심의 신청을 위한 설계에 들어간 상태다.

대구 달서구 본리동 무궁화아파트 재건축을 수주한 영남건설도 지난 6월 조합과 시공계약을 맺고 설계를 진행 중에 있다.

일부 단지에서 계약체결이 늦어지고 있는 가장 큰 이유는 조합 측이 시공사에 대해 총회 때 제안된 것보다 더 많은 이주비와 무상지분율을 요구하고 있기 때문이다.

하지만 전문가들은 "총회 때 제안된 내용보다 더 유리한 조건으로 계약체결을 하자는 조합 측 요구를 건설사들이 받아들이는 경우는 극히 드물며, 재건축의 특성상 더 좋은 조건을 추가로 얻어내는 것만이 능사는 아니다"고 조언한다.

재건축 컨설턴트인 주성C&C 김점균 대표는 "계약을 앞두고 무상지분율과 이주비확대를 요구할 경우 건설사가 수익규모를 원안대로 유지하기 위해 주차장 등 편의·휴게시설 면적을 줄이거나 마감자재 수준을 떨어뜨릴 수 있다"면서 "무리한 요구로 얻을 수 있는 부분은 극히 한정돼 있다"고 말했다.

황재성기자 jsgold@imaeil.com