대구 부동산 시장이 제한적 회복 국면으로 이동하고 있다는 분석이 나온다. 전체 주택 가격은 5대 광역시 가운데 유일한 약세를 보였지만, 아파트는 소폭 상승하며 방향을 달리했다. 전세 역시 아파트를 중심으로 오름세가 이어졌고, 미분양 물량은 전국과 달리 500가구 넘게 줄었다. 아파트 쏠림, 공급 축소가 맞물리며 시장이 바닥 다지기에 들어간 모습이라는 해석이 나온다.
◆ 아파트가 상승 버팀목
KB국민은행 KB부동산이 발표한 '2026년 2월 전국주택가격동향'에 따르면 대구의 2월 주택 매매가격은 전월 대비 0.10% 하락했다. 5개 광역시 중 매매가격이 하락한 곳은 대구(-0.10%)와 광주(-0.09%)뿐이다. 부산(0.11%), 울산(0.32%), 대전(0.10%)이 모두 상승한 것과 대비된다.
광역시 평균 흐름과 비교하면 대구의 회복 속도가 상대적으로 더딘 셈이다. 그러나 아파트만 보면 흐름이 달라진다. 대구 아파트 매매가격은 0.04% 상승했다. 부산(0.14%)이나 울산(0.56%)에 비하면 상승 폭은 제한적이지만, 전체 주택이 0.10% 하락한 것과 비교하면 방향 자체는 상반된다. 전체 주택(-0.10%)과 아파트(0.04%) 사이에는 0.14%포인트(p)의 격차가 존재한다. 이는 단독·연립 등 비아파트 시장의 침체 폭이 상대적으로 깊다는 점을 수치로 보여준다.
전세시장에서는 아파트 쏠림 현상이 더욱 뚜렷하다. 대구 주택 전세가격은 0.07% 상승했다. 5개 광역시 모두 전세가 상승 흐름을 보였다는 점에서 광역권 공통 현상이다. 다만 부산(0.33%), 울산(0.31%)에 비하면 상승 폭은 낮은 수준이다. 특히 아파트 전세가격은 0.19% 상승해 전체 주택 전세 상승률(0.07%)의 약 2.7배에 달했다. 실수요 전세 수요가 아파트로 집중되고 있음을 보여주는 대목이다. 매매와 전세 모두에서 아파트가 시장의 중심축 역할을 하고 있다는 의미다.
시장 심리를 나타내는 전망지수에서도 대구는 '급변'보다는 '안정'에 가깝다. 대구의 매매가격 전망지수는 104.8로 기준선 100을 상회하며 전월과 비슷한 수준을 유지했다. 서울이 한 달 만에 13.9p 하락하며 변동성을 보인 것과 대비된다. 대구는 상승 기대감이 과열되기보다는 완만하게 유지되는 구조다.
전세가격 전망지수는 111.3으로 기준선을 크게 웃돌았다. 단기적으로 전세가격 상승 전망이 우세하다는 의미다. 매매는 제한적 반등, 전세는 비교적 뚜렷한 상승 기대라는 이중 구조가 형성돼 있다.
종합하면 대구는 5대 광역시 가운데 매매 약세가 두드러지는 지역이지만, 아파트와 전세가 시장을 지탱하는 형국이다. 비아파트 침체와 아파트 쏠림이라는 구조적 특징 속에서 단기 급락보다는 제한적 회복과 유형별 차별화가 이어질 가능성이 높다는 분석이 나온다.
◆ 줄어드는 미분양 아파트
대구 주택시장의 흐름 변화는 미분양 지표에서도 확인된다. 국토교통부가 발표한 '2026년 1월 주택통계'에 따르면 대구 미분양 주택은 5천432가구로 집계됐다. 전달(5천962가구)보다 530가구(8.9%) 감소한 수치다. 감소 규모는 전국 17개 시·도 가운데 가장 컸다. 1년 전(8천807가구)과 비교하면 38.3% 줄었다.
대구는 지난해 12월 달서구 '상인 푸르지오 센터파크' 990가구가 기업구조조정리츠(CR리츠)에 편입되며 일시적으로 물량이 크게 감소한 바 있다. 이번 감소는 제도적 요인에 따른 일회성 흡수가 아니라 일반 거래를 통한 소진이라는 점에서 의미가 다르다.
전국 미분양이 전월 대비 66가구 늘어난 6만6천576가구로 증가한 것과 대비되는 흐름이다. 전국과 반대로 대구는 500가구 넘게 줄며 엇갈린 양상을 보인 것이다.
지역별로는 동구가 163가구로 가장 많이 감소했고 ▷북구 120가구 ▷달서구 87가구 ▷남구 66가구 순으로 줄었다. 동구 '벤처밸리 푸르지오', '이편한세상 동대구역', 북구 '대구역 센트레빌' 등 주요 단지를 중심으로 소진이 진행된 것으로 파악된다.
준공 물량도 급감했다. 지난달 대구 준공은 1천363가구로, 지난해 1월(4천303가구) 대비 68.3% 감소했다. 입주 물량 축소로 단기 공급 압박은 완화되는 모습이다.
다만 구조적 부담은 여전하다. 준공 후 미분양은 3천156가구로 전달보다 146가구(4.9%) 늘었다. 전체 미분양의 58%를 차지해 '악성 미분양' 비중이 여전히 높다.
전문가들은 핵심 입지 위주의 '똘똘한 한 채' 선호 확산과 신규 분양 중단, 향후 입주 물량 감소 전망이 맞물리면서 미분양 해소 흐름이 이어지고 있다고 분석한다. 실제로 올해 대구 입주 예정 물량은 1만752가구, 2027년은 1천686가구에 그쳐 중장기적으로 공급 절벽 구간에 진입할 가능성도 제기된다.
결국 대구 시장은 ▷미분양 감소 ▷준공 물량 급감 ▷입주 절벽 전망이라는 세 가지 구조 변화 속에서 하단을 다지는 국면으로 해석된다. 다만 준공 후 미분양 부담이 남아 있는 만큼 본격적인 상승 전환 여부는 추가 소진 속도에 달렸다는 평가다.
