[경제칼럼] 부동산 세금 너무 하지 않습니까?

송원배 대구경북부동산분석학회 이사

송원배 대구경북부동산분석학회 이사

하나의 국가가 유지되기 위해서는 돈이 필요하다. 국가의 재원은 국민과 기업으로부터 거두어들이는 세수가 절대적이다. 최근 부동산 관련 세금으로 인해 온 나라가 술렁인다. 국가의 유지와 발전을 위해 필요한 만큼, 합리적으로, 공평하게 세금을 부과하는 일은 불가능한 것일까?

집에 관한 세금은 다양하다. 먼저, 집을 살 때 취득세가 부과된다. 취득세는 취득가액의 1~12%까지 부과하는데 일종의 거래세이다. 취득세는 부동산 거래 시마다 매번 부과하므로, 참여정부 당시 취득세가 집값 상승의 주요인이라 판단하여 과거 5%이던 취·등록세율을 인하했다. 하지만, 현 정부는 최대 12%까지 높여서 부과하고 있다.

집을 보유하게 되면 보유세인 재산세와 종합부동산세(종부세)를 부과한다. 지난해 집값이 많이 올랐기에 정부는 과표 기준이 되는 공시가격을 전국 평균 19% 상향시켰다. 일부는 30% 이상 올랐지만, 정부는 시세의 69% 수준이라며 시세 대비 여전히 낮은 수준이라고 한다. 집값이 많이 오른 데다 공시가격마저 대폭 상승하고 보니 부담이 되었는지, 특례세율을 만들어 1주택자의 재산세를 2021~2023년 한시적으로 인하했다.

12월에는 6월 1일 기준 소유자에게 종합부동산세가 부과되어 현재 납부 중이다. 납부 대상자는 전년에 비해 28만 명 증가한 94만7천 명이 되었지만 정부는 전 국민의 98%는 납부 대상자가 아니라고 한다. 그러나 주택을 소유한 4가구 중 1가구는 다주택 가구이며, 도 단위 시군구의 주택을 제외하고 도시 주택 보유자 기준으로 한다면 종부세 대상자의 비율은 훨씬 증가할 것이다.

종부세액도 전년도 1조 8천억 원에서 5조 7천억 원으로 3배 증가했다. 가장 큰 원인은 종부세율을 강화하는 조정대상지역을 대폭 확대 지정해 세율이 중과 적용된 것이다. 그 외에도 집값 상승에 따른 공시가격 상승, 기본 세율 인상까지 더해지면서 전년도 부담액의 300%까지만 상한 적용을 하고 있다.

주택을 보유하다가 매매하게 되면 양도소득세가 부과된다. 양도소득세는 양도 차액에 대해 내는 세금이지만, 차액이 크면 클수록 높은 세율이 부과되는 누진세를 적용하고 있어 6~45%까지 부과된다.

요즘 집값이 올랐다 하면 수억 원인데 8천800만~1억 5천만 원의 차액 발생 시 35%의 세율이 적용되지만 조정대상지역의 2주택, 3주택자에게는 중과돼 55~65%의 세금이 부과된다.

또한 1주택자라도 비과세를 적용받기 위해서는 매매가격이 9억 원 이하여야 한다. 9억 원 초과 금액에 대해서는 양도세를 납부해야 한다. 과거 고가 주택은 6억 원 이상이었지만 2008년 9억 원으로 완화했으며, 최근 양도세 비과세 기준을 12억 원까지 다시 완화했다. 서울의 주택 평균 매매가격이 11억 원을 상회한다고 하지만, 비과세 기준을 12억 원으로 완화하면 서울 수도권의 주택가격은 비과세 구간만큼 상향되는 시장가격이 형성될 것이다.

이 외에도 인지세, 교육세, 등록세, 도시계획세, 주택임대소득세, 부가가치세, 지방소득세 등 거래나 보유에 수반돼 부가되는 세액이 다수이며, 부동산 자산 가격 상승은 공시가격에 반영돼 건강보험료, 국민연금 등 국가가 부과하는 60여 가지 조세 행정 조치의 기준이 된다.

그럼에도 불구하고, 정부는 올 초 공시가격을 19% 상향하고 재산세 특례세율을 한시적으로 도입해 최대 50% 감면했다. 종부세 세율을 올리고서는 납세 대상자 기준을 9억 원에서 11억 원으로 완화해 납세 대상자와 세액을 줄여 주었으며, 최근에는 집값이 많이 올랐다며 양도소득세 1주택자 비과세 기준 금액을 9억 원에서 12억 원으로 변경했다.

최근 여당에서는 국토보유세를 부과하겠다고 하고선 취소하고, 다주택자의 양도세 완화 기준 정책을 들고나와서는 슬그머니 꼬리를 내렸다가, 또다시 완화 정책을 꺼내 들었다. 국가가 국민에게 주는 정책 메시지가 명확하지 않다. 높은 세율을 부과할 것이니 팔라고 했다가, 이내 너무 올려 미안하다며 번번이 정책 변경을 한다. 주택은 수요와 공급 중심으로 장기적이며 지속적인 정책을 펼쳐 나가야 한다. 세금과 대출 강화는 부동산 가격과 거래를 단기에 제압할 수 있는 수단일 뿐 오래 지속할 수 없음을 알아야 한다.