[경제칼럼]성공할 수 있는 부동산 대책은 없나?

송원배 대구경북부동산분석학회 이사

정부가 발표한 스물다섯 번째 부동산 대책이 성공할 것인가에 대해 많은 사람들이 반신반의하고 있다. 이번 대책이 성공할 것이라고 보는 측면은 '엄청난 공급 물량'이다. 계획한 대로 분양만 한다면 주택시장이 안정되고, 오히려 공급과잉을 염려해야 한다는 주장이다.

또 다른 측면은 현실성이 없다는 것이다. 도심 역세권 공급의 경우 수많은 이해관계가 얽혀 있는 데다 상당수 사업지가 지정도 되지 않아 실체가 없기 때문이다. 이 같은 상황에서 '공공 주도 사업이 과연 제대로 진행될 수 있을까' 의구심이 든다는 주장이다.

두 의견이 팽팽한 가운데, 먼저 주택 공급부터 살펴보자. 2018~2020년 지난 3년간 주택도시보증공사가 보증서를 발행한 신규 아파트 공급은 서울 3만7천 가구, 부산 3만4천 가구, 대구 5만7천 가구 수준이다. 대구의 경우 재건축 및 LH 사업까지 더하면 실질적으로 3년간 8만5천 가구를 공급하고도 주택가격 상승은 전국 최고 수준이다. 서울 지역에 공급을 증대하면 반드시 집값이 안정될까? 대구를 보면서 의문이 든다.

두 번째 무주택 가구수를 보자. 주택 소유 통계에 의하면, 우리나라 무주택 가구는 전국에 888만 가구가 있으며 서울에는 200만이 무주택 가구다. 서울의 일반 가구 중 자가 보유 비율은 49%, 무주택 가구는 51%이다. 이번 2·4 대책에서 서울에 32만 가구를 공급한다는데 과연 이번 대책으로 서울의 주택난이 얼마나 해소될까?

세 번째 공급 시기를 짚어 보자. 정부는 대도시권 공공택지 조성을 통해 공급 가구수를 확대하겠다고 하면서, 첫 분양을 2025년으로 밝혔다. 입주는 빨라야 2028년이 되어야 가능한 일이다. 지금 당장 서울의 공급 부족이 심각한데 7년 이후의 공급으로 주택가격이 안정될까? 오히려 분양이 진행되면 토지 보상이 진행될 것이고, 이는 단기적으로 인근 부동산가격을 상승시키는 역효과가 나타날 것이다.

안타깝지만, 이번 공급 확대 정책으로도 주택가격 안정을 기대하기는 어려워 보인다. 심리적인 안정은 일시적이고, 집값은 공급 부족으로 언제라도 급등하게 될 개연성은 충분하다.

현 정부의 부동산 대책이 성공하기 위해서는 결국 국민이 공감할 수 있는 다주택자의 출구전략이 동반되어야 할 것으로 보인다.

2019년 기준 우리나라에서 주택을 소유한 가구는 1천145만 가구이다. 이 중 1주택을 소유한 가구는 828만 가구(72.3%), 2주택 이상 소유한 가구는 316만 가구(27.7%)다. 이 가운데 서울은 2주택 이상 보유자가 52만 가구이다.

정부 의도와는 반대로 다주택자들의 보유 주택수는 매년 증가하고 있다. 또한 다주택자들의 증가를 막고자 취득세를 중과하고, 팔지 않고 보유할 경우를 대비해 재산세와 종부세도 대폭 인상했지만 집값은 계속 오르고 있다.

정권 초기 수요 억제와 더불어 공급을 확대했다면 부동산시장은 보다 안정적으로 유지되었을 것이다. 하지만 지금은 부동산가격이 급등했다.

다주택자들의 시세차익이 수억원에 이르면서 납부해야 할 양도소득세도 50%에 이르다 보니, 오히려 매도하기보다는 버텨 보겠다는 데 무게가 실리고 있다. 다른 한편에는 증여 거래가 급증하며 부의 대물림으로 이어지기도 한다. 이들은 말한다. 집값을 자기들이 올린 게 아니라고, 또한 투자해서 손해를 봤다면 정부에서 지원해 주느냐고.

현 법제도에서 다주택 보유자들은 매도할 생각이 없어 보인다. 그렇다면, 어떤 정책이 매매를 유도해 2·4 부동산 정책의 입주 공백기에 집값을 안정시킬 수 있을까? 이번 대책이 성공하기 위해서는 반드시 다주택자들이 매매를 할 수 있게 출구전략을 열어 주어야 한다.

첫째 부동산 중과세를 폐지하거나 한시적으로 완화해 일반적인 거래가 이루어지게 하자. 둘째 다주택자가 무주택자(조건 부합)에게 시세보다 저렴하게 양도할 경우 누진세를 완화해 가격 안정을 도모하자. 셋째 정부에서 추천하는 취약계층에 저가로 장기 임대하는 다주택자에게는 보유세를 낮춰 주자.

정부는 더 이상 전국 316만 다주택 가구들을 사회적 부도덕자로 몰아세워서는 안 된다. 이들이 지금 보유하지 않고 매도할 수 있도록 출구를 열어 주고 사회적인 책임을 다하게 했을 때, 문재인 정부의 부동산 정책도 성공할 수 있을 것이다.