'12·16' 대책…'현금부자' 아니면 수성구 입성 어렵다?

부동산 대책 발표…보유세 강화·양도세 줄여 '주택시장 안정화'
수성구 15억 넘는 아파트 주택담보대출 불가

대구 수성구 아파트 밀집 단지. 매일신문 DB

정부가 16일 발표한 12·16대책은 돈줄은 옥죄고, 보유세 부담은 높인 것으로 요약된다. 종합부동산세, 양도소득세 등 다주택자의 세율 인상폭이 상당하다. 고가주택에 대한 대출이나 우회대출을 사실상 금지하는 등 규제 강도도 세다.

정부가 16일 발표한 '주택시장 안정화 방안'에 따르면 앞으로 3주택 이상 보유자와 서울·세종 전역 및 경기 일부 등 집값이 급등한 조정대상지역 2주택 이상 보유자에 대해 주택분 종합부동산세 세율을 최고 4.0%로 중과한다. 연합뉴스 연합뉴스

정부의 고강도 대책에도 대구는 큰 영향이 없을 것이라는 전망이 우세하다. 1주택자가 보유한 공시가격 9억원 이하 주택이 대부분이어서 세금 부담이 크지 않다는 것이다. 또한 내년 6월 말까지 다주택자의 양도세 중과가 배제되고, 장기보유 특별공제까지 적용되면서 퇴로를 열어줬다는 분석도 나온다.

다만 투기과열지구로 지정된 수성구는 대출 규제 강화 여파가 미칠 가능성이 높다. 시가 9억원 초과 고가주택에 대한 주택담보대출 비율(LTV)이 축소되고, 15억원 초과 주택에 주담대가 금지되면 투자 심리가 꺾일 수 있어서다.

내년 상반기까지 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적으로 양도소득세 중과가 배제되고 장기보유특별공제가 적용된다. 정부는 16일 이런 내용의 '주택시장 안정화 방안'을 발표했다. 연합뉴스

정부가 3주택 이상 보유자와 서울·세종 전역 및 경기 일부 등 집값이 급등한 조정대상지역 2주택 이상 보유자에 대해 주택분 종합부동산세 세율을 최고 4.0%로 중과한다. 정부는 16일 오후 정부서울청사에서 홍남기 부총리 겸 기획재정부장관 주재로 이런 내용의 '주택시장 안정화 방안'을 발표했다. 연합뉴스 연합뉴스

◆수성구 대출 어디까지 막히나

정부 대책에 따라 투기과열지구인 수성구에선 9억원 초과 주택 구매 시 가능한 대출 한도가 줄어든다. 기존에는 대출액 모든 구간에 LTV 40%를 균등하게 적용했지만 앞으로는 9억원을 초과하는 부분에 대해선 LTV를 20%만 적용한다.

이번 규제로 주택담보대출을 받을 수 있는 상한선이 된 시가 15억원 주택의 경우 새로운 LTV 규제를 적용하면 대출 한도가 1억2천만원 줄어든다. 과거에는 6억원(15억원×40%)까지 대출을 받을 수 있었으나 앞으로는 4억8천만원(9억원×40%+6억원×20%)까지만 가능하다.

12억원 주택의 경우 대출 한도가 4억8천만원(40%)에서 4억2천만원(35%)으로 6천만원 축소된다. 은행권의 총부채원리금상환비율(DSR)이 대출자 별로 40% 이하로 강화되면서 일부 고객의 대출 한도도 줄어들 전망이다.

주택담보대출의 실수요 요건도 강화된다. 수성구의 경우 공시가격 9억원 이상 고가주택을 구입할 경우 1주택자는 2년 내 기존 주택을 처분하는 조건으로, 무주택자도 2년 내 전입하는 조건으로 주택담보대출이 가능했다. 그러나 앞으로는 공시가가 아닌 시가 9억원 이상으로 고가주택 기준이 변경되고, 전입 및 주택 처분 의무기간도 1년으로 단축된다.

주택임대업이나 주택매매업 이외의 법인사업자가 수성구에서 주택 구입 목적으로 주담대를 받는 것도 금지된다. 아울러 주택임대업을 하는 개인사업자대출의 RTI(임대업 이자상환비율)도 기존 1.25배에서 1.5배로 강화된다.

수성구 내 청약 규제 역시 크게 강화된다. 기존에는 주택 평형에 따라 1~5년 간 재당첨이 제한됐지만, 앞으로는 10년간 재당첨이 금지된다. 이와 함께 공급질서를 교란하거나 불법 전매가 적발된 경우 10년간 청약이 금지되고, 1순위 자격이 되는 거주요건도 기존 1년에서 2년 이상으로 올리는 방안도 추진된다.

전세대출을 받은 뒤 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유하면 전세대출을 즉시 회수하고, 전세 대출보증 규제도 서울보증보험 등 사적 보증까지 제한된다.

자금조달계획서 제출 대상 또한 확대된다. 수성구에서 3억원 이상 주택을 사거나 비규제지역에서 6억원 이상 주택을 살 때 자금조달계획서를 내야 한다. 수성구에서 9억원 초과 주택을 사면 자금조달계획서와 증빙자료도 제출해야 한다.

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 16일 정부서울청사에서 주택시장 안정화 방안 관계부처 합동브리핑을 하고 있다. 왼쪽부터 은성수 금융위원장, 김현미 국토부 장관, 홍 부총리, 김현준 국세청장. 연합뉴스

◆수성구 아파트, '현금 부자' 전유물 될까

이번 정부 대책이 서울 등 투기지역 및 투기과열지구에 집중돼 대구에 큰 영향은 없을 것이란 분석이 나오지만 대출 규제로 현금 보유자가 아닌 이상 사실상 수성구 입성은 어렵게 됐고, 입지·학군에 따라 청약률이 크게 갈라지는 양극화가 두드러질 것으로 예상된다.

다주택자들이 보유세를 피하려 매물을 내놓으면 공급난은 다소 개선되겠지만 매수세는 위축되면서 집값 하락이 나타날 가능성도 있다. 대구 한 부동산 전문가는 "이번 부동산 대책은 수도권을 겨냥한 것으로서 지방에 큰 파장이 없을 것"이라며 "다주택자는 집을 내놓으라는 신호여서 대구도 앞으로 매물이 늘어날 가능성이 있다"고 말했다.

김은진 부동산114 리서치팀장 역시 "보유세 부담이 계속해서 급증함에 따라 집을 여러 채 보유한 다주택자들이 앞으로 6개월 간 주택 매도에 나설 것으로 보인다"며 "장기보유 특별공제가 강화되기 전인 내년 1년간 매물이 대폭 늘어날 것으로 예상한다"고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "이번 조치는 투기적 요소가 유입되는 것을 봉쇄하고 거래자금 소명이 쉽지 않은 현금보유자의 거래를 제한하는 효과도 노리고 있다"며 "신축·분양시장 선호현상과 인기지역 대기수요의 주택 구입 의지를 꺾을 만큼 효과를 발휘할 수 있을지는 의문"이라고 말했다.