[알면 유익한 세무상식] 주택 공시가격 변동이 세금에 미치는 영향

4월 30일은 공동주택 및 개별주택 가격의 결정 공시일이다. 공동주택은 아파트'연립주택'다세대 주택, 개별주택은 단독주택 등을 말한다. 주택 가격 공시는 적정 가격을 알리고 세금부과 기준을 단일화하기 위해 도입됐다. 공동주택 가격의 조사 및 공시 주체는 국토해양부, 개별주택은 지방자치단체가 담당한다. 토지의 조사 및 공시도 지방자치단체의 몫이다.

주택과 토지의 공시 가격은 종합부동산세와 재산세 등의 부과기준으로 쓰일 뿐 아니라 개발부담금 등 각종부담금의 부과기준으로 활용된다. 만약 공시가격이 전년보다 높게 결정되면 세금부담이 많아지고 전년도보다 낮게 결정되면 세부담이 줄어든다.

2013년 1월 1일 기준 공동주택과 개별주택 공시 가격은 4월 30일, 토지에 대한 개별공시 지가는 5월 말 결정 공시된다. 공시 가격에 이의가 있는 소유자 및 이해관계를 가진 자는 결정 공시 전 열람기간 동안 또는 공시일로부터 30일 이내 서면으로 해당 시'군'구청장에게 이의신청을 할 수 있다. 특별한 사유 없이 전년에 비해 공시 가격이 높아졌다면 이의신청을 통해 공시가격을 감액 조정함으로써 종합부동산세와 재산세 등의 부담을 줄일 수 있다. 일반적으로 공시 가격은 시세의 70~80% 선에서 결정되기 때문에 시세보다 월등히 높게 책정되었다면 감액조정할 필요가 있다.

만약 증여를 계획하고 있다면 개별공시 지가, 개별 또는 공동주택 공시 가격을 미리 열람해 살펴봐야 한다. 증여세는 증여일 현재 고시되어 있는 공시 가격으로 부동산가액을 평가해 세액을 계산한다. 예를 들어 공동주택 가격이 공시되는 4월 30일 이전에 아파트를 증여한다면 전년의 공시가격으로 평가한다. 그러나 당해 연도의 공동주택 가격이 공시된 4월 30일 이후에 증여한다면 당해 연도의 공시 가격으로 부동산을 평가한다. 따라서 같은 해에 부동산을 증여하더라도 가격이 고시되기 전'후에 따라 부담하는 세금이 달라진다.

공시 가격은 매년 실제거래가액의 시세변동 등을 감안해 결정되므로 시세가 전년에 비해 상승했다면 당해 연도의 공시 가격이 상승할 가능성이 높다. 올해의 경우 부동산 경기가 좋지 않아 시세변동에 따른 공시 가격의 상승 가능성은 낮지만 기존의 공시 가격이 일반 시세보다 낮은 수준에서 결정되어 있으므로 상승 가능성도 배제할 수 없다. 지금까지 개별공시 지가 및 주택공시 가격은 매년 조금씩 높게 결정되어 왔다. 따라서 특별한 경우를 제외하고 고시일 이전에 증여하는 것이 증여세를 줄일 수 있는 방법이다.

부동산을 양도하는 경우 취득가액이 확인되지 않으면 양도 당시의 공시 가격과 취득 당시의 공시 가격을 비교, 환산해 취득가액을 산정한다. 이 경우 양도 당시의 공시 가격이 높아지면 취득가액이 낮게 산정되므로 세부담이 높아진다. 따라서 열람을 통해 당해 연도 공시 가격의 상승이 예상된다면 새로운 가격이 공시되기 전에 양도하는 것이 세 부담을 줄이는 방법이다. 개별공시 지가와 주택 가격은 부동산 소재지 시'군'구청 홈페이지에서 검색할 수 있으며 공동주택은 국토해양부 공동주택가격 열람시스템 홈페이지에서도 검색할 수 있다.

김영화 계명대 세무학과 교수