[행복한 재무설계] 아파트 2채 대출이자 쪼달리는 맞벌이 직장인

집값 상승 미련버리고 현금자산으로 펀드 운용을

47세 직장인이다. 맞벌이로 현재 대구 수성구에 있는 아파트에 살고 있으며 동구에 투자를 목적으로 구입한 아파트가 1채 더 있다. 아파트 모두 대출을 일부 받아 구입했는데 시간이 흐를수록 대출이자 부담이 커지고 있다. 자녀가 대학에 들어간 뒤부터 자금 사정이 더 안 좋아졌다.

Q: 올해 맏이가 대학에 들어갔고 2014년에 둘째가 입학한다. 서서히 학비 부담이 늘어난다. 어떤 원칙을 세워야 하는지.

A: 자녀의 교육비와 앞으로 자녀 결혼비용이 가장 큰 부담이 될 것이다. 이제부터 자신만이 가지는 명확한 기준을 세울 필요가 있다. 우리 정서로는 자녀의 미래와 본인의 노후를 동등하게 생각하는 경향이 있다. 이제부터는 매달 수입을 목적별로 나눠 적립하되 자녀교육비와 결혼자금, 노후준비 비율을 5대 5로 준비하는 것은 어떨까. 여기에 주택 비중까지 정해서 본인의 총자산 중 주택비중 30%, 본인 노후준비자금 35%, 자녀교육과 결혼자금 35%로 정해서 준비를 하게 되면 본인과 자녀 모두 만족할 수 있지 않을까 한다.

고객의 경우 매월 대출이자 145만원과 자동차 할부금 55만원을 납부하고 나면 저축하는 자금은 거의 없다. 고객이 가지고 있는 문제점은 아파트 2채를 보유, 감당하기 어려운 부채와 이자 부담을 지고 있다는 사실이다. 아파트 처분 등의 방법을 써서 현금 흐름을 개선하는 것이 가장 필요하다. 그래야 자산운용상 선순환 고리가 만들어진다. 아파트 1채를 처분하면 주택담보대출 이자와 자동차 할부금으로 납부하던 122만원의 현금흐름이 발생한다. 이 자금이 남은 대출을 상환하고 은퇴 전까지 현금자산을 만드는 종잣돈이 된다. (윤수왕 대구은행 본점 PB센터장)

Q: 매월 발생하는 자금의 운용은 어떻게 할까.

A: 3가지 정도로 나눠 생각해볼 수 있다. 첫 번째, 적립식 펀드와 지수와 연계한 파생상품 ELS 를 권한다. 적립식 펀드는 매월 일정 금액을 적립하다가 일정 수익이 나면 환매하고 다시 적립하는 방법이 적당할 것으로 판단된다. 무조건 장기간 적립하는 것은 현재의 주식시장 흐름상 위험을 키울 수 있다. 적립식이라 하더라도 일정 수익이 나거나, 일정 지수 이상이 되면 펀드계좌에 최소 금액만 남겨두고 환매하고 적립은 계속해 나가는 방법을 활용한다면 수익도 내면서 리스크를 줄이는 방법이 될 것이다. 적립식 펀드로 일정한 금액이 모이게 되면 ELS로 운용한다. ELS는 많은 종류가 있지만 기초자산 가격이 떨어져도 미리 정해 놓은 구간에서만 움직이면 약속한 수익을 돌려주는 방식을 이용하는 것이 좋을 듯하다.

두 번째, 이번 세제 개편에서 신설된 비과세 재형저축과 장기펀드를 활용한다. 세금을 아끼는 것도 좋은 재테크다.

세 번째, 개인형 퇴직연금을 활용한다. 개인형 퇴직연금은 추가적인 노후재원 마련을 원하는 근로자나 소득기반이 고르지 못한 자영업자 등도 안정적인 노후재원을 마련할 수 있도록 제도적으로 지원하는 상품이다. 특히 개인연금과 합산해 연간 400만원까지 소득공제 혜택을 받을 수 있다는 점에서 절세 효과는 개인연금과 비슷하지만 의무 가입 기간이 없다는 점, 중도 해지 수수료를 내지 않아도 된다는 점이 장점이다. 또 보험, 펀드는 물론이고 정기예금, 국고채, 주가연계증권(ELS) 등 투자 대상이 더 다양하다. (이종복 대구은행 본점PB센터 팀장)

Q: 동구에 사놓은 아파트를 어떻게 하는 게 좋을까. 아파트 시장은 이제 끝이다라는 얘기도 자주 들린다.

A: 통상적으로 부동산시장은 호경기와 불경기에 따라 투자 성향이 바뀐다. 호경기가 오면 공장과 토지가 호황을 누리고 불경기가 오면 아파트나 아파트 상가와 같은 상품들이 호황을 누린다. 불경기의 경우 경기회복을 위해 각종 대책을 내놓고 저금리 기조가 나타나기 때문이다.

그러나 최근 지역 부동산 시장은 호기라고 보기 힘들다. 불경기가 너무 길어졌고 실수요자들이 대부분 한 번 정도 움직임이 있었기 때문이다. 대구지역의 경우 2010년 이후 외지 투기성 자금들이 지역에 유입되면서 시장 왜곡 현상이 심하게 나타나고 있다. 2010년 대구지역 아파트 거래량의 31% 정도, 2011년은 25% 정도가 외지인 투자물량이다.

부동산 지표가 정점에 달해 있는 것도 시장의 위험요소다. 대구지역 아파트 매매가격 대비 전세 비율도 정점에 올라 있기 때문에 향후 임대 수익률도 하락할 여지가 있다. 그리고 지난해 이후 단기 급등에 대한 우려 등으로 볼 때 저금리 기조가 이어진다 하더라도 아파트 가격의 상승으로 이어지기는 힘들 것이라는 예측이 많다.

이러한 시장 상황에서 볼 때 고객의 경우 1채를 매각하는 것이 좋다고 판단된다. 동구의 아파트를 매각하는 게 유리해 보인다. 대형 면적 선호 현상은 동구보다 수성구가 높아 향후 매각이나 자산 가치 유지나 상승에도 수성구 아파트가 유리할 것으로 보인다. (이진우 부동산 114 대구지사장)

정리=김태진기자 jiny@msnet.co.kr