[부동산 이야기] 1세대1주택 비과세

비과세 적용 예외규정 많아 양도 전 전문가와 상담 필수

우리나라에서는 국민 주거생활의 안정과 거주 이전의 자유를 보장하기 위해 '3년 이상 보유한 고가주택(실가 9억원 초과)이 아닌 1세대 1주택의 양도'에 대해 양도소득세를 과세하지 않는다. 양도차익이 많은 주택을 양도할 때는 비과세에 해당되는지를 잘 따져보고 가급적 비과세요건에 맞추어서 양도하는 것이 좋다.

주택은 인별로 거주하는 것이 아니라 가족단위로 거주하므로 비과세 단위도 주택에 거주하는 단위별로 비과세하는 것이 합리적이다. 그래서 소득세법에서는 세대별로 하나의 주택을 비과세한다. 부부는 세대를 분리하여 주민등록상의 세대주로 등재하여도 별도의 세대로 보지 않고 하나의 세대로 본다. 자녀가 주민등록만 옮겨 놓은 경우에도 별도의 세대로 보지 않는다. 다만, 자녀가 생계를 달리하면서 연령이 30세 이상이거나, 결혼을 해서 배우자가 있는 경우, 직장에 다니고 있는 경우 등과 같이 독립세대 구성요건에 해당되면 별도의 세대로 인정될 수 있다. 하지만 생계를 같이하는 자녀는 항상 동일세대로 본다. 자녀 명의로 주택을 취득할 때는 독립세대 구성요건을 갖추지 못하여도 양도할 때 독립세대 구성요건을 갖추고 생계를 달리하면 각각의 세대로 보아 비과세를 적용받을 수 있다.

1주택이란 양도 당시 1주택이면 족하다. 1세대가 2개의 주택을 가지고 있다면 먼저 양도하는 주택은 비과세를 적용받지 못하지만 나중에 양도하는 주택은 1주택에 해당되기 때문에 비과세를 적용받을 수 있다. 만약 2개의 주택을 가지고 있는데 어느 것을 먼저 팔 것인지 고민된다면 양도차익이 적은 주택을 먼저 양도하는 것이 양도소득세에서는 유리하다. 양도차익이 많은 주택을 먼저 팔면 양도소득세를 많이 부담해야 하지만 나중에 팔면 비과세를 적용받을 수 있기 때문이다. 이사를 가기 위해서 새집을 먼저 사서 일시적으로 2주택이 되는 경우에는 2년 내에 종전에 살던 집을 팔면 비과세를 적용받을 수 있다.

과거에는 1주택을 보유하고 일정기간 이상 거주해야 비과세를 적용받은 적도 있었지만 지금은 거주기간에 관계없이 3년 이상 보유하면 비과세를 적용받을 수 있다. 다만, 서울특별시, 과천시, 분당·일산·평촌·산본·중동 등 신도시 지역은 3년이상 보유하고 2년이상 거주해야 비과세가 적용된다. 예외적으로 취학이나 질병의 치료 요양, 근무상 형편 등 부득이한 사정으로 1년이상 거주하던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시군으로 이사하는 경우에는 3년이상 보유하지 않아도 비과세를 적용받을 수 있다.

하지만 이외에도 예외적으로 비과세에 해당하거나 해당되지 않는 경우가 많고 개별 사안에 따라 판단해야 하므로 부동산을 양도할 때에는 반드시 양도전에 전문가와 상담하는 것이 좋다.

김연웅(문정세무법인 세무사)