[부동산 이야기] 경매-소액임차인 최우선배당제도

주택임대차보호법은 임대인에 비하여 상대적 약자의 지위에 있는 임차인을 보호하여 국민 주거생활의 안정을 도모하려는 목적을 달성하기 위하여 1981년 3월 5일 제정된 특별법으로 주택임대차에 관하여 민법에 대한 여러 가지 특례를 규정하고 있다.

이 법이 제정될 당시에는 근저당 등 물권(物權)보다 먼저 대항요건(계약, 전입신고, 점유)을 갖춘 임차인에게 매수인에 대항하여 자신의 잔여 계약기간을 보장받을 수 있도록 했다. 또 계약기간이 만료된 후에는 임차보증금 전액을 받을 때까지 주거할 수 있는 권리를 주었고, 대항요건에 더하여 확정일자를 받았다면 임차권인 채권(債權)을 물권(物權)화시켜줌으로써 후순위 권리자보다 우선하여 배당 받을 자격도 부여했다.

소액임차인에 대한 최우선배당제도는 1984년 1월 1일 시행되었다. 이 제도는 권리상 순위는 뒤지더라도 채권자나 보증금이 큰 임차인을 제치고 아래 요건을 갖춘 임차인에게 먼저 배당을 해 주는 제도이다.

첫째, 경매개시결정일 전에 전입신고를 한 임차인. 둘째, 임차보증금이 일정금액 이하. 소액으로 인정하는 임차보증금은 제도 첫 시행 이후 5차례 개정됐다. 예컨대 2008년 8월 21일 이후 최초로 근저당이 설정된 대구(달성군 제외)에 소재한 주택이라면 보증금 5천만원 이하의 임차인에게 1천700만원을 최우선적으로 배당한다. 이 때 소액 최우선배당 대상자에게는 확정일자가 있고 없음을 따지지 않지만 보증금이 5천만원을 초과한 임차인은 최우선배당에서 제외된다. 다만 확정일자를 받았다면 근저당 등 담보권 등기일과 우열을 따져 순위대로 배당을 할 따름이다. 셋째 배당요구종기일 내에 배당 신청을 해야 한다.

위 요건을 모두 갖추었더라도 배당할 금액의 2분의 1 한도 내에서 배당한다. 예컨대 낙찰대금, 이자 등 총 배당 가능 금액이 1억원이라면 소액임차인에게 배당할 금액은 5천만원이고 이 때 소액에 해당되는 임차인이 5명이라면 각자 1천만원씩만 배당받을 수 있다.

법 위에 잠자는 권리는 보호받지 못한다. 또 스스로가 정보의 바다라고 믿던 곳에서 퍼 올린 잘못된 정보로 인하여 입은 피해는 고스란히 자신의 몫으로 돌아온다.

저당권이 설정되지 않은 집은 그리 많지 않다. 소 도둑맞고 외양간 고치는 우를 범하지 말고 경매 시에 나의 임차보증금 전액을 안전하게 배당받을 수 있을 것인지 익히고 배워야 한다.

리빙경매 하갑용 대표